나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3354 [1] 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층131호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 관공서, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 ""도농역""이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕
층수 : 지하 5층, 지상 10층 건물 내 1층 소재
외벽 : 페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 전유부상 용도는 공히 ""제1종근린생활시설(휴게음식점)""이며, 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40m 내외, 남동측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 상대보호구역(남양주양정초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 남양주시 다산동에 위치한 근린생활시설로, 상세 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경3354 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층131호

건물명: 남양주 다산지금 데시앙스튜디오

용도: 제1종근린생활시설 (휴게음식점)

건물 전체 층수: 지하 5층, 지상 10층 중 1층

건물 면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

토지 면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

감정가: 456,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본 물건은 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주양정초등학교"" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 관공서, 학교 등이 소재하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근성: 본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 있으며, 경의중앙선 ""도농역""이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

* 본 물건은 북서측 약 40m, 남동측 약 15m, 남서측 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속해 있습니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(남양주양정초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부 현황을 분석한 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2024-07-26, 채권금액: 648,000,000원)

3.2. 기타 권리 사항

* 후순위 가압류 (롯데카드): 2025-08-07, 41,469,469원 (말소 예정)

* 후순위 임의경매 (국민은행): 2025-09-02, 551,672,187원 (말소 예정)

* 총 등기부 채권액: 689,469,469원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 정보는 제한적입니다. 이에 대한 확인 및 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 금액이 미상이라도 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 상권은 성장 가능성이 있는 지역입니다.

4.1. 상권 특성

* 본 물건은 남양주 다산지금 공공주택지구 내에 위치하며, 주변에 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 상업 시설의 배후 수요가 풍부합니다.

* 해당 건물은 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

4.2. 업종 분석

* 본 물건의 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다.

* 현재 ""공실"" 상태로, 향후 임차인 유치 및 영업 활동을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 발전 가능성

* 신흥 개발 지역인 다산지금지구의 발전과 함께 지역 상권의 성장 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본 물건 주변으로 다양한 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

5.1. 주거 및 편의 시설

* 주변에 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 인근에 학교(남양주양정초등학교), 관공서 등 공공시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

* 제공된 정보와 추가 검색 결과, 본 물건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

투자를 고려함에 있어 인지해야 할 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

6.1. 공실 위험

* 본 물건은 현재 ""공실"" 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 향후 적절한 임차인을 확보하기 위한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

* ""유동화 물건""은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화증권(ABS) 등의 형태로 금융기관이나 투자회사에 매각된 자산이므로, 매각 과정이나 권리 관계 파악에 있어 추가적인 주의가 요구될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 토지이용계획상 상대보호구역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 규제 사항이 존재합니다.

6.4. 미확인 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 ""지상권""이 언급되었으나, 상세 내용이 불분명하여 이에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 제1종근린생활시설로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 주거 단지가 밀집해 있어 잠재적인 상업 수요가 풍부하며, 지역 개발 계획에 따른 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 특수성이 존재하지만, 소형 상가로서 투자 접근성이 용이할 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 명확한 파악이 중요합니다. 종합적으로 볼 때, 충분한 사전 검토와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 다음과 같은 투자 매력을 가지고 있습니다.

* 우수한 입지: 다산지금 공공주택지구 내 핵심 상권에 속해 있습니다.

* 교통 편리: 도농역 접근성이 좋고, 다양한 도로망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 아파트 및 오피스텔 단지의 풍부한 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

* 성장 잠재력: 신흥 개발 지구로서 지속적인 발전과 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 456,000,000원입니다.

현재 공실 상태, 유동화 물건의 특수성, 그리고 확인이 필요한 지상권 등을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금: 0원

신중한 접근을 바탕으로, 본 건의 시장 가치와 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.