나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511853 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1139-5 제이앤제이오피스텔 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천시청"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 시청 주변 업무용 및 상업용건물, 주거용오피스텔 등이 밀집하여 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 북서측 인근에 인천지하철1,2호선 인천시청역이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상12층 건물내 제6층 제603호로서,
(사용승인일: 2015.12.02.)
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감.
창호 : PVC 이중창호임.

이용상태

공부상 업무시설-오피스텔임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비,
기계식주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 오피스텔건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)),도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511853 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1139-5 제이앤제이오피스텔 6층603호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 7.94㎡ (약 2.40평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 53.58㎡ (약 16.20평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천시청 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시청을 중심으로 업무용 및 상업용 건물, 주거용 오피스텔 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 북서측 인근에 인천지하철 1, 2호선 인천시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 일부 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)이며, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 해당 문의처는 032-440-1702입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존(장원훈), 소유권 이전(김민진) 등기가 확인됩니다. 주요 권리로는 농협은행 근저당 (134,400,000원), 군위축산업협동조합 근저당 (12,000,000원), 남동구(인천광역시) 압류, 농협은행 임의경매(107,621,576원) 등이 기재되어 있습니다. 등기부 채권 총액은 146,400,000원입니다.

1.2. 2. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (농협은행주식회사, 2015.12.18. 접수, 134,400,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 단, 등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

1.2. 4. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계 등 구체적인 사항은 미상입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업 시설

본건은 인천시청 인근의 상업 및 업무지구에 위치하여 관공서, 금융기관, 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다. 다수의 업무용 건물과 주거용 오피스텔이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 기대할 수 있습니다.

1.3. 2. 오피스텔 시장 동향 (최근 실거래가 기반)

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 건물인 제이앤제이 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 55.07㎡ (약 16.66평)가 125,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 53.58㎡ (약 16.20평)가 100,000,000원에 거래되었습니다. (본건과 면적 동일)

* 2026년 3월, 58.82㎡ (약 17.79평)가 127,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 면적(53.58㎡)과 동일한 사례가 100,000,000원에 거래되었으며, 유사 면적의 다른 매물들이 125,000,000원 ~ 127,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(143,000,000원) 대비 시세는 다소 차이가 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인천시청 및 주변 상업지구에 위치하여 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

1.4. 2. 교육시설

본건은 상대보호구역에 포함되어 있으나, 특정 교육 시설과의 거리는 명시되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 현장 조사 제약

현장 방문 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 인해 상세한 내부 상태 및 점유 관계 파악에 제약이 있었으며, 집합건축물대장, 외관, 탐문 조사를 기준으로 하였습니다. 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

1.5. 2. 도시관리계획 입안 중

해당 지역이 도시관리계획 입안 중으로, 향후 개발 계획 변경에 따른 영향이 있을 수 있습니다. (문의처: 032-440-1702)

1.5. 3. 토지거래계약 허가구역

외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정기간이 2026년 8월 25일까지로 예정되어 있어 단기적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대해 혐오시설 또는 유해시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천시청 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 건물은 2015년에 사용 승인되어 비교적 신축이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하며, 현장 조사 시 제약이 있었던 점, 도시관리계획 입안 중인 지역이라는 점 등은 신중한 검토가 필요합니다. 소유권 및 근저당권 등 권리관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천시청 역세권 및 행정/상업 중심지의 탁월한 입지.

* 교통 편의성: 지하철 1, 2호선 인천시청역 인접으로 광역 접근성 우수.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 배후 임대 수요 풍부 예상.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 시장 가격 대비 시세 차익 또는 저가 매수 기회 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(53.58㎡)의 매물이 100,000,000원에 거래되었으며, 유사 면적의 다른 매물들은 125,000,000원 ~ 127,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 143,000,000원입니다.

최근 거래 사례와 본건의 6층이라는 위치를 고려할 때, 7층 매물의 거래가(100,000,000원)보다는 높게, 4층 및 9층 매물의 거래가(125,000,000원 ~ 127,000,000원) 범위 내에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 118,000,000원으로 산정됩니다.

이는 최근 시장 가격을 반영하며, 감정가 대비 합리적인 수준에서 낙찰 가능한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.