나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511994 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-7 해담아트빌 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 업무시설 및 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 내 제6층 제603호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 사용승인일 : 2017.04.28

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511994 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-7 해담아트빌 6층603호

용도: 오피스텔

건물명: 해담아트빌

사용승인일: 2017.04.28

해당 호수: 6층 603호

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

건물면적: 74.15㎡ (약 22.43평)

토지지분: 15.6712㎡

건물지분: 74.15㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 194,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 업무시설, 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 건물은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 4월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)입니다. 본 매각 절차로 인해 근저당권, 가압류(갑6), 강제경매(갑8), 임의경매(갑9) 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 상세

등기부상 소유권이전청구권가등기(갑7)가 2025년 3월 26일 접수되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수보증금

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-09

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

낙찰 시 대부분의 권리는 소멸되나, 소유권이전청구권가등기(갑7)는 인수되므로 이에 대한 면밀한 법적 검토 및 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

본 건물은 업무시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설 및 기타

숭의로터리 인근 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보 및 검색 결과상, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 이용 현황

인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 가능한 교통망을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 의료시설

숭의동 지역은 교육 및 의료 시설 접근성이 보통 수준이며, 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 편의시설

상업지구와 인접하여 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑7)입니다. 이로 인해 소유권 확보에 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 또한, 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역 지정은 외국인 투자자에게 추가적인 행정 절차를 요구합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

상기 임차인의 경우 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

'중복사건' 표기는 해당 물건에 대한 복수의 경매 절차가 진행 중이거나 예정되어 있음을 의미하며, 이는 경매 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건 해담아트빌 오피스텔은 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 안정적인 수준을 보이고 있습니다. 그러나 등기부상 소유권이전청구권가등기(갑7)가 존재하여, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하는 중대한 법적 부담이 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 인수되는 권리의 실체와 그에 따른 법적 절차 및 비용을 정확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔이라는 점과 숭의로터리 인근의 꾸준한 수요가 예상되는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 권리 관계의 복잡성으로 인해 일반적인 경매 투자와는 다른 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본건과 동일한 6층 74.15㎡ 면적의 해담아트빌은 2025년 3월 26일에 200,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 감정가(194,000,000원)는 이 시세와 유사한 수준입니다.

9.2. 적정 입찰가 제안

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 시장 시세 및 감정가를 기반으로 합니다. 최근 거래 사례(200,000,000원) 및 감정가(194,000,000원)를 고려할 때, 법적 리스크(소유권이전청구권가등기)가 없는 정상적인 상태라면 190,000,000원에서 200,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

그러나 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 '소유권이전청구권가등기'라는 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이 가등기는 낙찰자에게 소유권 분쟁의 가능성을 직접적으로 야기하므로, 통상적인 시장 가치에서 상당한 폭의 할인(Discount)이 필요하거나, 법적 리스크 해결 방안이 명확히 제시되지 않는 한 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서의 예상 입찰가는 법적 리스크 해소 비용 등을 고려하여 시장 가격보다 현저히 낮아질 수 있습니다. 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.