나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72235 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 587-6 주건축물제씨동(301동) 3층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '광동중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 연립주택, 소규모 아파트단지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 '오남역(지하철4호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층(3층,4층,다락) 제205호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기, 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택(하층 : 주방 및 거실, 방, 화장실, 루프테라스, 현관 등/ 상층: 거실, 방2, 화장실, 다락, 루프테라스 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 자체지만 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장현리 587-6 :도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(2012-11-29)(광동중고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72235 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 587-6 주건축물제C동(301동) 3층 205호

용도: 연립주택

감정가: 302,000,000원

토지 면적: 94.47㎡ (약 28.59평)

건물 면적: 47.72㎡ (약 14.43평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치하며, '광동중학교' 남서측 인근입니다.

* 건축물 정보:

* 철근콘크리트구조로, 2019년 6월경 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다.

* 해당 호실은 4층 건물 중 3층에 위치하며, 3층, 4층 및 다락 공간을 포함합니다.

* 주변 환경:

* 단독주택, 연립주택, 소규모 아파트단지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

* 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 원거리에 지하철 4호선 '오남역'이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 12일 접수된 정안순의 가압류(갑7)입니다.

* 주요 권리 분석:

* 을구 1번: 주택임차권 (임차인: 김종하)

* 보증금: 295,000,000원

* 전입일자: 2020년 12월 17일

* 확정일자: 2020년 11월 23일

* 대항력: 있음.

* 인수 여부: 본 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 295,000,000원의 보증금 전액 인수 가능성이 있습니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 관련 등기, 다수의 압류 및 가압류 권리가 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. (갑4, 갑6, 갑9, 갑10, 갑11, 갑14 등)

* 등기부 채권 총액: 363,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 진접읍 장현리 지역은 주거 지역으로서 연립주택 및 단독주택 밀집 지역입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 2004년식 연립주택 (한아름빌라107동, 51.48㎡)이 2026년 7월 9일 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 1985년식 연립주택 (동부주택, 65.34㎡)이 2026년 7월 6일 150,000,000원, 2026년 7월 1일 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 2019년 사용 승인된 신축급 건물로, 위 비교 사례와 건축 연도에서 차이가 있습니다. 감정가는 302,000,000원이나, 비교 사례의 거래 금액과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건 건물의 신축 연도 및 개별 상태에 따른 가치 차이로 볼 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 보증금 295,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 순수 시장 가치 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육 시설: '광동중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 시설: 버스정류장이 가깝고, 원거리에 지하철 4호선 오남역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 해당 시설 설치가 제한됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등/주택 용도) 등의 규제를 받습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 을구 1번 주택임차권(김종하)의 보증금 295,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 전부 또는 일부를 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건 감정가(302,000,000원) 대비 주변 유사 부동산의 최근 실거래가(110,000,000원~150,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 시장 가격과의 괴리 가능성을 시사합니다.

* 토지이용 제한: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등은 향후 재매각이나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치한 연립주택으로, 2019년 사용 승인된 신축급 건물이란 장점이 있습니다.

* 하지만, 295,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 매수인의 총 부담액을 크게 증가시키는 주요 리스크입니다.

* 감정가(302,000,000원) 대비 주변 유사 부동산의 실거래가(110,000,000원~150,000,000원)가 현저히 낮아, 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

* 따라서 본건은 높은 잠재적 수익과 함께 인수하는 보증금으로 인한 높은 위험을 동시에 가지고 있으므로, 철저한 권리 분석과 시장 조사 후에 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인으로 건물 노후도가 낮아 관리 부담이 적고 상품성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 후 시세 차익: 만약 경매 절차에서 임차인 보증금 중 상당 부분을 배당받고, 본건을 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 향후 시세 상승을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 인수 보증금 액수에 따라 매우 달라짐)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 김종하의 보증금 295,000,000원 인수 가능성입니다. 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 이러한 인수 보증금을 제외하고 순수 건물 가치 및 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가(110,000,000원~150,000,000원)와 본건 건물의 신축 연도(2019년)를 감안할 때, 본건 건물의 순수 시장 가치를 보수적으로 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원으로 제안합니다.

* 주의사항: 위 예상 입찰가로 낙찰받더라도, 최대 295,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 최종 매수인이 부담하게 될 총액은 (낙찰가 + 미회수된 보증금)이 됩니다. 이는 매우 높은 금액이므로, 배당표 및 임차인의 배당률을 반드시 확인하시기 바랍니다. 본 물건은 투자에 앞서 매우 신중한 추가 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.