나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511986 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1095-11 디오빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인천도시공사"" 동측 인근에 위치하는 ""디오빌""
2층 202호로서, 주변은 단독 및 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가
지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 202호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '공동주택'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)
((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511986 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박O

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1095-11 디오빌 2층202호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 202호

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 (건축물대장 표제부 기준 pmsDay 20010920)

건물면적(전용면적): 42.76㎡ (약 12.93평)

토지면적(대지권): 19.39㎡ (약 5.86평)

감정가: 93,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본사항

주변 환경: 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천도시공사" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 중·소규모 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 도로

차량 출입 가능하며, 대중교통 사정도 양호함. 본건 북서측으로 포장도로에 접함.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역(만수3)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 기준, 외국인에 한함)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 대항력있는임차인: 박찬 (보증금 85,000,000원)이 존재하며, 매수인에게 대항 가능함. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.2. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권(채권자: 박찬, 금액: 85,000,000원)이 말소 기준 권리보다 선순위에 있으며, 말소기준권리(갑14 압류, 2021-03-15)보다 앞서므로 매수인이 인수하게 됨.

* 등기부채권 총액: 5,309,000,000원

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력있는 임차인이 존재하여 매수인이 보증금을 인수해야 하는 위험이 있으므로, 인수 예정 보증금을 고려한 입찰가 산정이 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 유사 물건들을 분석한 결과, 동일 단지인 "디오빌"의 경우 2026년 1월 18일 전용면적 42.76㎡, 1층 물건이 77,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 인근 만수동 다세대주택의 경우 2026년 3월 9일 전용면적 36.51㎡, 1991년식 건물이 93,000,000원에 거래된 사례가 있어, 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변이 일반주택가 지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리함.

4.3. 주변 혐오시설 정보

인천 남동구 만수동 일대는 공공하수처리시설(만수공공하수처리시설)이 존재하며, 일부 지역에서는 소각시설 운영에 대한 논의가 이루어지고 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설의 영향이 미친다는 구체적인 정보는 검색되지 않음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 전입일자 2019년 11월 22일, 확정일자 2019년 10월 21일의 박찬 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이 임차인은 경매 채권자(박O)와 이름의 일부가 동일하나, 등기부상 주택임차권으로 등재되어 인수 대상임.

6. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 사건으로, 인천 남동구 만수동에 위치한 디오빌 아파트 2층 202호입니다. 감정가는 93,000,000원이며, 전용면적 42.76㎡, 대지권 19.39㎡입니다. 주변 환경은 일반주택가로 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나, 가장 중요한 점은 보증금 85,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남동구 만수동의 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 합리적인 시세: 주변 시세 및 감정가와 유사한 수준의 거래 사례가 존재함.

* 개발 가능성: 주변 지역 개발 계획 및 도시 재생 사업 추진 가능성.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 93,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 역시 93,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 그러나, 보증금 85,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재하며, 이 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 실질적인 투자 가치는 시장가치에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액으로 판단할 수 있습니다.

* 시장가치 (추정): 약 93,000,000원

* 인수 보증금: 85,000,000원

* 순수 투자 가능 가치 (Equity): 93,000,000원 - 85,000,000원 = 8,000,000원

이에 따라, 1차적인 입찰가는 실질적인 순수 투자 가능 가치인 8,000,000원을 기준으로, 보수적으로는 5,000,000원에서 15,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.