나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512038 [1] 인천광역시 서구 왕길동 661-5 지니스토리 4층408호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 내 4층 408호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단2 지구단위계획구역)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택(단지형연립주택) 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512038 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 661-5 지니스토리 4층 408호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택))

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적

토지면적: 33.63㎡ (약 10.18평)

토지지분: 33.63㎡ (약 10.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

건물지분: 53.28㎡ (약 16.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.4. 건축 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 내 4층 408호

외벽: 벽돌쌓기 등 마감

창호: 새시 창호

1.5. 이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)임.

1.6. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등

1.7. 토지 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

1.8. 접도 현황

본건 북동측으로 도로에 접함.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단2 지구단위계획구역)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

1.10. 공부와의 차이

없음.

1.11. 기타 참고사항

임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검단사거리역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자: 이OO

채무자: (정보 없음)

3.2. 등기부현황 요약

* 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2019-02-01, 황대구)

* 을1: 주택임차권 (2019-02-01 접수, 2019-10-04 전입, 보증금 201,000,000원, 이원준) - 말소: 인수

* 갑2: 소유권이전 (2019-10-21, 이진재)

* 갑3: 가압류 (2023-05-18, 주택도시보증공사, 3,091,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (2023-05-22, 부평세무서장) - 말소

* 갑5: 압류 (2024-01-26, 서울특별시) - 말소

* 갑6: 강제경매 (2025-09-02, 이원준, 201,444,500원, 인천지방법원 2025타경512038) - 말소

* 갑7: 압류 (2025-09-09, 국민건강보험공단) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,292,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이원준)

* 보증금: 201,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-04

* 확정일자: 2019-09-24

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 있음

* 말소 기준 권리(갑3)보다 선순위인 주택임차권(을1)이 존재하며, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 경매채권자(이원준)가 임차인 본인으로 보이며, 보증금액이 감정가와 일치하여 배당을 통해 전액 변제될 가능성도 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리(갑3)보다 선순위인 주택임차권(을1)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 검단사거리역 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. 주변 상권은 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

검단사거리역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 마트, 병원, 식당 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 주변 개발 계획

인천 서구 왕길동 일대는 도시개발사업 및 주거환경 개선 사업이 추진되고 있으며, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

을구 1번 주택임차권(이원준)은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 임차인의 보증금액(201,000,000원)이 감정가와 일치하므로, 인수 시 예상 투자금액이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가 대상입니다.

6.3. 주변 환경

왕길동 일부 지역(사월마을 등)은 과거 쓰레기 매립지, 폐기물 처리 업체, 건설폐기물 적치장 등과 인접하여 주거 부적합 판정을 받은 사례가 있습니다. 현재 개발 사업이 진행 중인 지역도 있으나, 부동산 매수 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 왕길동 검단사거리역 인근에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 보증금액이 감정가와 동일하며, 이를 인수할 경우 예상 투자 비용이 크게 늘어날 수 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점과 주변 일부 지역의 환경적 이슈 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 검단사거리역 초역세권 입지로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주변 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 건물 상태 및 주변 환경 개선 시 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 201,000,000원입니다. 최근 주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 2019년식 58.51㎡ 연립주택이 2025년 5월 200,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건(53.28㎡)의 적정 시세는 약 180,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인(이원준, 보증금 201,000,000원)이 존재하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 이 경우 실제 투자금액은 입찰가 외에 인수 보증금만큼 추가될 수 있습니다.

이러한 인수 위험을 고려하여, 본 건의 입찰가는 감정가보다 낮게 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인 보증금 인수 위험을 감안할 때, 안전 마진 확보를 위해 시세 및 감정가의 80~90% 수준에서 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시길 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 배당 현황, 그리고 인수 보증금 부담 여부를 명확히 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.