나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72259 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 566-5 청솔주택 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""스타힐리조트"" 남동측 인근에 위치하는 청솔
주택이며 주변지역은 주로 공동주택으로 형성된 주택지대로서 제반 주거환경 등은 대체로 무
난한 지역임.

교통상황

남측 700미터 지점에 간선도로인 경춘로가 통과하고 있고 동측으로 1km 지점에 전철역(경춘
선 천마산역)이 있으며 시내외버스 다수 운행되므로 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 3층건으로
외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 새시 유리창.

이용상태

다세대주택(방3실, 주방겸 거실, 욕실, 발코니 등)임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형의 형태로서 서측 인접지보다 지반이 낮고 동측 인접지보다 약간 높은 지반을
이루고 있는 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부
제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 566-5 청솔주택 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72259 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 158,330,000원입니다.

토지 면적은 53.83㎡ (약 16.30평)이며, 토지 지분은 8.973460999999999㎡ (약 2.72평)입니다.

건물 면적은 47.34㎡ (약 14.32평)이며, 건물 지분은 7.891578㎡ (약 2.39평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 채권자는 상록수제일차유동화전문유한회사입니다.

특이사항으로는 지분매각, 유동화물건, 대항력있는임차인이 있으며, 주의사항 또한 지분매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "스타힐리조트" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주로 공동주택으로 형성된 주택지대로 대체로 주거환경이 양호한 지역입니다.

교통 상황으로는 남측 700미터 지점에 경춘로가 통과하고 있으며, 동측으로 약 1km 지점에 경춘선 천마산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 시내외 버스 노선도 다수 운행되어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 관리되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 2일 접수된 상록수제일차유동화전문유한회사의 강제경매개시결정(2025타경72259)입니다.

권리분석 결과, 임차인 이효우 씨가 2006년 8월 23일 전입하였으며, 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

현재 임차인의 보증금은 0원, 차임 또한 0원으로 신고되어 있습니다.

이는 임차인(소유자일 가능성 높음)이 인수해야 할 보증금이 없음을 의미하나, 대항력으로 인해 명도에 어려움이 예상됩니다.

등기부등본상 권리 내역을 보면, 소유권이 여러 차례 이전되었으며, 가장 최근 소유권이전은 2022년 6월 22일 협의분할에 의한 상속으로 이효우 씨에게 이루어졌습니다. 이후 2025년 9월 2일 상록수제일차유동화전문유한회사의 강제경매가 개시되었습니다.

말소기준권리보다 선순위인 이효우 씨의 점유(전입일자 2006-08-23)는 경매로 인해 소멸되지 않으며, 매수인은 이효우 씨의 점유 상태를 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 가격이 형성되어 있습니다.

최근 2026년 5월 거래된 다세대주택(45.32㎡)의 경우 11,500만원에 거래되었으며, 이는 약 253.7만원/㎡의 시세입니다.

본건의 면적(47.34㎡)에 이를 적용 시, 공실 기준 시장가치는 약 12,042만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 본건은 지분매각이며 대항력 있는 임차인(소유자 점유 가능성)이 존재하므로, 실제 거래 가치는 이러한 요인들을 고려하여 상당히 할인될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 방 3실, 주방 겸 거실, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 경춘로 및 경춘선 천마산역이 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

주거 지역으로서 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 전체 소유권이 아닌 지분으로 매각되므로, 단독으로 모든 권리를 행사하기 어렵습니다. 공동 소유자와의 관계 설정 및 협의가 필요합니다.

* 대항력있는임차인(소유자 점유 가능성): 임차인 이효우 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 경매 후에도 해당 주택에 계속 거주할 권리가 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 별도의 인수 금액은 없으나, 소유자가 점유하는 상태 그대로를 인수하게 되어 명도 및 점유 사용에 상당한 제약이 따릅니다. 이는 매수인이 실질적으로 부동산을 사용하거나 임대하여 수익을 창출하는 데 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 건축 연식: 1995년~1996년에 건축된 건물로, 연식이 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역 내에서도 수질보전특별대책지역(1권역) 등 환경 규제가 적용되는 지역이므로, 건축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택 지분 매각 건입니다. 입지 및 교통 환경은 양호한 편이나, 지분 매각이라는 점과 특히 대항력있는 임차인(소유자 점유 가능성)이 보증금 없이 거주 중이라는 점이 중대한 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 점은 물건의 실질적 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있으며, 매수 후 명도 또는 점유 사용에 막대한 어려움이 예상됩니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 화도읍 묵현리는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 낮은 감정가 대비 잠재적 가치: 감정가 158,330,000원 대비, 시장 상황에 따라 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. (단, 리스크 고려 필수)

* 향후 지역 개발 가능성: 주변 개발 계획 등에 따라 미래 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분매각이며, 대항력있는 임차인(소유자 점유 가능성)이 보증금 없이 거주하고 있어 명도 및 실질적 사용에 상당한 제약이 따르는 고위험 물건입니다. 따라서, 일반적인 시장 가격이나 감정가보다 대폭 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

유사 면적의 최근 거래 사례(45.32㎡, 11,500만원)를 기준으로 공실 기준 가치를 산정하면 약 12,042만원으로 추정됩니다.

그러나 본건의 경우, 지분매각과 점유 리스크를 감안할 때, 이러한 가치에서 추가적인 할인(최소 30% 이상)이 필요합니다.

감정가 158,330,000원을 기준으로, 리스크를 반영한 보수적인 접근 시 70%~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 제안합니다.

투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 임차인(점유자)과의 면담을 시도하고, 명도 가능성 및 예상 소요 비용, 시간 등을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 법률 전문가와 상의하여 권리 관계 및 법적 절차에 대한 정확한 이해를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.