나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512012 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 369 상가동 지하층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린시설, 학교, 관공서 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 인천지하철 1호선 "부평구청역"이 소재하는바 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 상가중 지하층으로서, 외벽 : 외장판낼 마감. 창호 : 칼라샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(대중 목욕탕)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 사다리형 토지로서, 평탄하며 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외곽으로 3면이 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(갈산 택지개발사업지구) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-근린생활시설(대중목욕탕)로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 물건의 기본적인 내용은 다음과 같습니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512012 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 369 상가동 지하층

용도: 근린시설 (대중목욕탕)

감정가: 269,000,000원

토지면적: 121.27㎡ (약 36.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 344.69㎡ (약 104.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아산축산업협동조합

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 근거리에 인천지하철 1호선 "부평구청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태

물건지 외곽으로 3면이 공도에 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산 택지개발사업지구), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 임차인 현황

* 임차인: 우리해양(주), 문

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인 정보에 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 임대차 관계 및 해당 금액의 정확성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 말소 기준 권리

을8 근저당권 (아산축산업협동조합, 2025-01-24 접수, 190,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

* 등기부 채권 총액

총 241,250,014원입니다. 말소 기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 분석

본 건은 주거 밀집 지역 내 근린생활시설에 해당하며, 인근 아파트 단지, 학교, 관공서 등의 배후 수요를 기반으로 합니다. 현재 대중목욕탕으로 운영 중으로, 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 시설로서 꾸준한 수요가 예상됩니다. 갈산택지개발사업지구 내 위치하여 지역 발전 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 교통

인천지하철 1호선 부평구청역을 도보 또는 짧은 거리 이동으로 이용할 수 있어 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설

인근 아파트 단지의 주민 편의 시설 이용이 용이하며, 갈산초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경 관련 시설 접근성도 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 제한: 본 건은 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 신축이나 증축, 용도 변경 등 건축 관련 행위 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 구조 및 이용: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 지하층이며, 현재 대중목욕탕으로 이용 중입니다. 건물 준공일은 1991년 5월로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 근린생활시설(대중목욕탕)로, 편리한 교통망과 배후 주거 단지 접근성을 갖추고 있어 안정적인 운영이 가능한 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 말소기준 권리 이후의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 안전성이 높습니다. 감정가 269,000,000원을 기준으로, 향후 사업성 분석을 통한 신중한 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 수요 기반: 주변의 대규모 아파트 단지와 학교, 관공서 등은 본 건이 운영하는 근린생활시설(대중목욕탕)에 대한 꾸준한 수요를 제공할 것으로 보입니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계를 명확히 할 수 있습니다.

* 운영 중인 시설: 현재 대중목욕탕으로 운영 중이므로, 인수 후 즉시 영업 재개 또는 추가적인 시설 개선을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 269,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 주변 시세, 경쟁 물건 현황, 본 건의 현재 운영 상태 및 향후 발전 가능성 등을 면밀히 분석하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.