나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72255 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 586-13 대원빌리지 101동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 『천마중학교』 서측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건 중 제3층 제302호로써,

외벽: 목탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

연립주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 그 상태가 양호한 폭8m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2, 3:
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이든유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 남양주지원 2025타경72255 (1)

1.2. 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 586-13 대원빌리지 101동 3층302호

1.3. 건물명: 대원빌리지

1.4. 구분: 연립주택

1.5. 감정가: 201,000,000원

1.6. 토지면적: 57.33㎡ (약 17.34평)

1.7. 건물면적: 80.31㎡ (약 24.29평)

1.8. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.9. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.10. 사용승인일: 2008년 10월 8일

1.11. 층수: 총 4층 건물 중 3층

1.12. 채권자: 서OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 『천마중학교』 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태: 본건 남측으로 폭 8m 내외의 양호한 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2021년 2월 19일자 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권 (을4) 입니다.

3.2. 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 기재되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 부분으로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다. 따라서 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약:

* 소유권은 김유경 명의입니다.

* 말소기준권리인 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당(134,400,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 이후 설정된 케이비캐피탈주식회사의 가압류(13,193,489원), 서울경기양돈축산업협동조합의 임의경매 개시결정(112,097,800원), 남양주시의 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액은 147,593,489원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성: 본건 소재지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석:

* 2026년 5월, 인근 '화성아트빌'(연립주택, 1997년식, 76.77㎡)이 120,000,000원에 거래되었습니다.

* 동일 지역 '신강남하이츠'(다세대, 1996년식, 69.12㎡)는 154,600,000원에 거래되었습니다.

* '대영그린빌'(다세대, 2009년식, 45.32㎡)은 115,000,000원에 거래되었습니다.

4.3. 감정가 대비 시세 비교: 본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 가장 유사한 연립주택 거래 사례인 '화성아트빌'(약 23.23평)이 120,000,000원에 거래된 점과 비교하면 감정가가 다소 높은 편입니다. 그러나 본건은 2008년에 준공되어 화성아트빌(1997년식)보다 신축이며 면적도 더 넓다는 점에서 가격 차이를 일부 설명할 수 있습니다. 최신 다세대 주택 거래 사례와 비교 시, 평당 가격 면에서는 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설: 본건은 천마중학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 여부: 조사 결과, 본건 인근 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 남양주시에서 마약 재활 시설로 인해 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 표기는 낙찰자가 지상권을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 이는 해당 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 상태: 감정평가서상 폐문부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장 기준으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적 제한이 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 2008년에 준공되어 비교적 신축에 해당하며 대지권이 확보되어 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 가장 큰 우려 사항은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성이며, 이는 투자 결정에 있어 면밀한 검토가 필요한 치명적인 리스크입니다. 또한, 감정가가 최근 유사 연립주택 실거래가 대비 다소 높게 책정되었다는 점도 고려해야 합니다. 임차인이 없어 명도 부담은 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점:

* 2008년 준공으로 건물 연식이 비교적 신축에 속합니다.

* 임차인이 없어 명도 과정에서의 별도 부담이 적습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 대지권이 확보되어 있습니다.

* 주거 지역으로서 비교적 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 고려사항:

* '지상권' 인수 여부 및 그 영향에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* 감정가(201,000,000원)와 유사 연립주택 실거래가(120,000,000원) 간의 가격 괴리를 분석해야 합니다.

* 건물의 실제 내부 상태 및 관리 상태를 현장 답사를 통해 직접 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석:

본건과 가장 유사한 유형의 거래 사례는 '화성아트빌'(1997년식 연립, 76.77㎡)이 2026년 5월 120,000,000원에 거래된 것입니다. 이를 기준으로 본건(80.31㎡, 2008년 준공)의 평당 가격을 추정하면 약 517만원/평 수준이며, 이는 약 125,575,830원 (120,000,000원 / 23.23평 * 24.29평)에 해당합니다.

하지만 본건의 감정가(201,000,000원)는 최신 다세대 주택 거래 사례(대영그린빌, 2009년식, 45.32㎡, 115,000,000원)와 비교 시 평당 가격 면에서 유사하거나 높을 수 있습니다 (약 838만원/평). 이는 본건의 신축 연도(2008년 vs 1997년) 및 감정가의 보수적 평가 가능성을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가:

'지상권' 인수라는 중대한 리스크와 감정가와 시세 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세 수준과 잠재적 리스크를 종합적으로 감안하여, 예상 입찰가는 약 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이에서 신중하게 고려하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 답사, 법원 매각물건명세서 재확인, 권리관계에 대한 법률 전문가의 자문 등을 거친 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.