나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3408 [1] 경기도 남양주시 다산동 6192-1 힐스테이트지금디포레 주건축물제1동 3층3311호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주시청 제2청사"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 남서측으로 도농역(경의중앙) 및 인근에 시내버스정류장
이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제10층건중 제3층 제3311호로서,

외벽 : 석재, 몰탈위 페인트 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 강화유리임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재경보기, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 35M, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합
), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>
, 상대보호구역(남양주양정초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(도농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관
한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약
에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))
임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3408 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6192-1 힐스테이트지금디포레 주건축물제1동 3층3311호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 667,000,000원

* 토지면적: 7.46㎡ (약 2.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO

* 건축물 용도 (건축물대장): 업무시설(오피스텔) 및 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 건물 층수: 총 10층 중 3층

* 사용승인일: 2023년 8월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주시청 제2청사" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 남서측으로 도농역(경의중앙선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 35M, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15M의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 상대보호구역(남양주양정초등학교, 도농중학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정(대상:외국인 등/용도:주택))임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (을1, 2024-06-28 접수, 채권최고액 526,800,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 50,000원

* 전입일자: 2025-07-01, 확정일자: 2025-07-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액: 등기부채권 총액 1,194,549,396원

1.3. 상권분석

* 주위환경: 남양주시청 제2청사 서측 인근에 위치하며, 주변이 아파트 단지, 관공서, 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능한 지역임.

* 건물 이용상태: 근린생활시설로 이용 중임.

* 편의시설: 건물 내에 영화관(씨네큐 남양주다산점), 다이소, CU, 카페 등 다양한 상업시설이 입점되어 있어 이용이 편리함.

* 주변 시설: 남양주시청 제2청사, 아파트 단지, 도농역(경의중앙선) 등이 인접해 있어 관련 수요 및 유동인구 확보에 유리함.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 해당 지역 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수처리장 등)은 확인되지 않음. 다만, 남양주시는 전체적으로 도시개발 및 공공주택지구 조성 사업이 진행 중임.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 도농역 및 다수의 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 출입 또한 용이함.

* 편의시설: 건물 내 상업시설 외에도 주변 근린생활시설, 관공서, 아파트 단지 등이 있어 생활 편의시설 이용이 양호함.

* 교육시설: 남양정초등학교, 도농중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지와 업무, 상업, 관공서 시설이 복합적으로 위치하여 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적임. (이 부분은 권리 분석의 가장 큰 리스크 요인임)

* 높은 총 채권액: 총 채권액이 11억 9천만원 이상으로 높아 채무 관계가 복잡했음을 시사하며, 예상치 못한 추가 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 2025년 8월 26일 지정된 토지거래계약 허가구역으로, 외국인 및 주택 용도에 한정되나, 향후 해당 토지 거래에 일부 제한이 발생할 수 있음. (다만, 본건은 경매로 진행되므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 추후 매각 시 고려사항이 될 수 있음)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 힐스테이트 지금 디포레 내 근린상가로, 남양주시청 제2청사 인근에 위치하여 행정기관 이용객 및 주변 아파트 단지 배후 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2023년 8월에 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정이며, 등재된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나, 물건명세서에 언급된 '인수되는 권리' 항목의 '지상권' 존재 가능성은 가장 큰 주의가 필요한 부분으로, 낙찰 후 예상치 못한 권리 행사로 인한 분쟁 발생 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상권: 경의중앙선 도농역이 인접하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리함.

* 신축 건물: 2023년 8월 사용승인된 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 장점이 있음.

* 관공서 및 주거 단지 인접: 남양주시청 제2청사 및 다수의 아파트 단지가 인접하여 안정적인 상권 형성에 기여함.

* 잠재적 저가 매수 기회: 높은 총 채권액과 미확인 권리(지상권) 리스크로 인해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 건물면적 35.76㎡(약 10.82평), 토지면적 7.46㎡(약 2.26평) 합계 약 13.08평의 근린상가입니다.

* 감정가는 667,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

* 그러나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권의 존재 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

* 따라서, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 지상권의 유무 및 그 영향을 확인한 후, 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 상기 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 450,000,000원 ~ 530,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.