나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71795 [1] 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""의정부지방법원 남양주지원"" 남동측 인근에 위치하며
주위는 업무시설, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 경의중앙선
""도농역""이 위치 하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 5층 중 제1층 114호로서
(건물사용승인일 : 2022.07.13)
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 임

이용상태

근린생활시설(소매점, 조사일 현재 공실상태)로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물
개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 옥내소화전, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측, 남동측으로 폭 약 12 미터의 포장도로 각지에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로3류(12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 배출시설설치제한
지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
계약에관한허가ㅣ구역((2025-08-26 지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인 등/용도
:주택)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 남양주지원 2025타경71795 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층 114호

건물명: 엘센트로타워

용도: 근린상가 (소매점)

감정가: 1,021,000,000원

면적:

토지: 15.15㎡ (약 4.58평)

건물: 33.48㎡ (약 10.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동작신용협동조합 (외)

사용승인일: 2022년 07월 13일

1.1. 입지조건

주위환경:

* 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 의정부지방법원 남양주지원 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 업무시설, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 근거리(경의중앙선)에 도농역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

도로상태:

* 본건 북동측, 북서측, 남동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 각지 접하고 있습니다.

1.2. 건축물 현황

구조:

* 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층 / 지상 5층 중 제1층 114호입니다.

마감:

* 외벽: 석재 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호

이용상태:

* 현재 근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중이나, 조사일 현재 공실 상태입니다.

설비내역:

* 급배수, 상하수도, 위생 설비, 옥내소화전, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 지하주차장 총 75면(총 면적 3,388.96㎡) 확보되어 있습니다.

1.3. 토지 현황

형상 및 이용상태:

* 사다리형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)

* 중로3류(12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)

1.4. 건축물대장 요약

* 건물명: 엘센트로 타워

* 신주소: 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 166-22 (다산동)

* 주요 용도: 업무시설, 근린생활시설

* 연면적: 8,841.32㎡

* 건폐율: 59.97%

* 용적률: 297.47%

* 총 세대수/호실수: 124호실

2. 권리분석

말소기준권리:

* 을4 근저당 (동작신용협동조합, 2023.10.26. 접수, 채권금액 744,000,000원)

말소예정 권리:

* 말소기준권리인 근저당 및 이에 후순위인 임의경매 등기 등이 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상 지상권은 없음을 확인)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인 관련 주의사항:

* 임대관계가 미상인 점에 유의하시기 바랍니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액:

* 744,000,000원 (말소기준권리인 근저당 채권 최고액 기준)

3. 상권분석

주변 시설:

* 본건이 위치한 다산신도시는 계획적으로 개발된 신도시로, 다양한 업무시설, 근린생활시설, 공공시설 등이 밀집해 있습니다.

* 인근에 다산역이 있으며, 상업 및 업무 기능이 집중된 지역으로 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 검색 결과, 다산신도시 내 상가 공실률이 높다는 보도가 있으나, 이는 주로 높은 분양가 및 임대료에 기인한 것으로 분석됩니다.

* 주변에는 공원(다산중앙공원, 다산선형공원 등)과 문화시설, 스포츠 시설(골프연습장 등), 찜질방 등이 있어 정주 여건이 양호합니다.

혐오시설 유무:

* 현재까지 파악된 바로는 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 다산신도시 인근 하수처리장, 가축분뇨처리시설 등에 대한 악취 민원 발생 우려가 제기된 바 있으며, 이에 대한 환경개선 사업이 추진된 이력이 있습니다.

4. 생활정보

주변 편의시설:

* 근린상가 밀집 지역으로 다양한 상점, 식당, 은행, 병원 등이 이용 가능합니다.

* 도농역 인근 및 신도시 중심부로 이동 시 더욱 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변 공공시설:

* 다산행정복지센터, 도서관 등 공공시설 이용이 용이한 편입니다.

교육환경:

* 다산신도시는 사교육 인프라가 잘 갖추어진 지역으로 알려져 있으며, 다수의 학원이 밀집해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

공실 위험:

* 본건은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 다산신도시 내 상가 공실률에 대한 부정적인 기사가 존재하므로, 임대 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

높은 채무 부담:

* 등기부 채권 총액(말소기준권리 기준 744,000,000원) 및 경매 신청 채권액(621,950,000원)을 합한 금액이 감정가를 상회하여, 낙찰 후에도 채권자들의 권리 관계 및 잠재적 이슈에 대한 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한:

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 대상이 '외국인 등/용도: 주택'으로 명시되어 있어 본 근린상가 물건의 상업적 이용에 직접적인 제약이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 관련 법규 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건 엘센트로타워 1층 114호는 2022년 신축된 현대적인 건물 내 근린상가로서, 도농역 역세권이라는 지리적 이점과 편리한 교통 및 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 다산신도시라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치해 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 높은 수준이라는 점은 주요 부담 요인입니다. 다산신도시 내 상가 공급 과잉 및 높은 임대료로 인한 공실 장기화 가능성에 대한 시장 분석이 필수적입니다.

신축 건물의 장점과 역세권 입지를 활용한 적극적인 임차인 유치 및 상권 활성화 노력이 수반된다면, 잠재적 가치를 실현할 수 있을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로서 깔끔한 내부 시설 및 관리 용이성을 기대할 수 있습니다.

* 경의중앙선 도농역 역세권에 위치하여 대중교통 이용객 및 지역 내 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 다산신도시 개발과 함께 지속적인 인구 유입 및 지역 경제 성장이 기대되는 지역입니다.

* 근린상가 및 업무시설이 혼재된 지역 특성상, 다양한 업종의 임차 수요를 확보할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건은 신축 건물이며 역세권 입지라는 장점을 가지나, 현재 공실 상태이고 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세, 예상 임대 수익률, 향후 공실 해소 가능성 및 투자 회수 기간 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

다만, 감정가 1,021,000,000원 대비 약 75% 수준인 765,000,000원에서 850,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 상세한 현장 조사 및 임대 시장 분석을 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.