나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72262 [1] 경기도 남양주시 별내동 808 별내별가람역 한라비발디 1408동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별내별가람역"" 서측 인근에 위치하며,
인근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건은 단지내 도로를 통하여 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선
'별내별가람역'이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 22층건내 제5층 제501호로서,
외벽은 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽은 일부 타일 등 마감.
창호는 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트) 1개호로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '내부구조도'참조
하시기 바람.

설비내역

위생 및 급수설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 난방설비, 주차장 시설 등 갖추
었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 각 방향으로 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 외부 포장도로와 연결
되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행
자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주덕송초등학교(구리남양주
교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에
관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의
'그 밖의 사항'란을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 남양주지원 2025타경72262 (1) 사건으로 경기도 남양주시 별내동 808번지, 별내별가람역 한라비발디 1408동 5층 501호에 소재한 아파트입니다.

건물의 전용면적은 84.97㎡ (약 25.7평)이며, 토지 지분은 65.29㎡ (약 19.75평)입니다.

본 건물의 감정평가액은 682,000,000원입니다.

아파트의 사용승인일은 2013년 12월 16일이며, 건축년도는 2013년입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 지하철 4호선 '별내별가람역' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 각 방향으로 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 포장도로와도 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 상 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)에 속하며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건물의 소유권은 한국토지주택공사에서 보존 등기되었고, 이후 박진호 씨에게 매매로 이전(2020-09-15)되었습니다.

등기부 상 말소기준권리는 2022년 08월 23일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권액 486,000,000원)입니다.

이 외에도 주식회사리드코프의 근저당권(377,000,000원), 신한카드의 가압류(6,347,378원), 오케이저축은행의 가압류(21,161,471원) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 890,508,849원으로 감정가보다 높은 수준입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 기타 참고사항에 '임대관계는 미상'으로 명시되어 있습니다.

따라서 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 해당 아파트 단지의 거래가는 다음과 같습니다.

2026년 6월 11일, 1층 매물이 66,800만원에 거래되었습니다.

2026년 6월 6일, 2층 매물이 72,000만원에 거래되었습니다.

2026년 6월 2일, 18층 매물이 72,800만원에 거래되었습니다.

본 건은 5층으로, 최근 거래가 시세는 6억 6천만원대에서 7억 2천만원대까지 형성되어 있으며, 층수 및 향에 따라 가격 차이가 있는 것으로 보입니다.

감정가는 6억 8천 2백만원으로, 최근 실거래가 중 하단부에 해당하여 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건이 속한 별내별가람역 한라비발디 아파트는 2013년 12월에 사용승인된 단지로, 총 10개 동, 478세대로 구성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 최고 22층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

아파트 단지 내 총 주차대수는 631대(지상 12대, 지하 14대, 기타 605대 - 내부 기계식/자주식 포함 추정)로, 세대당 주차 공간은 확보된 편입니다.

위생, 급수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

인근에 남양주덕송초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 임대 관계가 불분명하여 실제 점유자 확인 및 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. '인수 보증금 0원'으로 표시되어 있으나, 임대차 관계는 미상으로 확인되어 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 내국인 거래에는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

주변 지역을 종합적으로 검색한 결과, 단지 인근에 직접적인 혐오시설이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 요소를 명확히 확인하기는 어려웠습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 별내별가람역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 아파트입니다.

최근 실거래가 상승세를 보이고 있으며, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

또한, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 명확한 점유자 확인이 어려운 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인이며, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 별내별가람역(지하철 4호선) 초역세권 입지로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 아파트 단지가 잘 형성된 주거 지역에 위치하며, 인근 편의시설 및 교육 환경 양호.

* 최근 실거래가 상승 추세로 향후 가격 상승 기대.

* 주요 권리 사항이 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이(6.68억 ~ 7.28억)와 본 건의 5층 위치, 감정가(6.82억)를 종합적으로 고려할 때, 적정 시세는 7.0억 ~ 7.1억 원 수준으로 판단됩니다.

명도 관련 리스크를 고려하여, 보수적인 접근 시에는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로, 적극적인 접근 시에는 최근 실거래가 하단부에서 중단부 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크와 명도 가능성을 고려하여, 예상 입찰가를 705,000,000원 (칠억 오백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.