나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3361 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 131-3 나일그린빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 다세대, 연립, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(본건 평가전례 상 방3, 발코니, 화장실, 거실, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 현황 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측에서 남측으로 연결되는 노폭 약 5미터~8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 131-3 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 131-3 나일그린빌라 2층201호

사건번호: 남양주지원 2025타경3361 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 131-3 나일그린빌라 2층201호

건물구분: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

토지지분: 51.33㎡ (약 15.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.43㎡ (약 19.79평)

건물지분: 65.43㎡ (약 19.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 4월 29일 접수된 우리은행의 근저당(권리금액: 56,100,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(가압류, 임의경매 개시결정)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

채권 총액은 등기부상 193,650,896원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임차인 현황은 별도 파악되지 않았으며, 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다. 다만, 임대 관계 등은 미상임으로 명도 시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 가곡리는 주거 지역과 소규모 공업 지역이 혼재된 지역으로, 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치하며, 이용상태는 방 3개, 발코니, 화장실, 거실, 주방 등으로 구성된 다세대주택입니다.

인접 도로 상황은 본건 북동측에서 남측으로 연결되는 노폭 약 5미터~8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

최근 실거래 사례 분석:

* 동성빌리지 (1996년 준공, 36.18㎡): 2026년 3월, 6,900만원에 거래 (약 190.71만원/㎡).

* 산장빌라 (1993년 준공, 36.04㎡): 2026년 5월, 4,500만원에 거래 (약 124.86만원/㎡).

본건(1993년 준공, 65.43㎡)은 주변의 유사 연식 및 주거 형태를 가진 다세대주택들의 거래 사례를 고려할 때, 산장빌라와 유사한 가격 수준으로 평가 시 약 8,166만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 8,200만원은 주변 실거래가 범위의 하단부에 위치하며 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '가곡초등학교'가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 도로망 접근이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 점포들이 있을 것으로 예상되며, 대형 편의시설 이용 시 인근 시가지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 및 환경 관련 규제 지역에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1993년 준공으로 약 33년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 소규모 공장 혼재: 주거 지역 내 소규모 공장이 혼재하고 있어, 소음, 분진 등 환경적 요인에 따른 불편함이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황이 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택으로, 가곡초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 연식, 다양한 환경 규제 지역 포함, 소규모 공장과의 혼재 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 입찰을 통해 시세 차익 또는 실거주 목적을 달성할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계입니다.

* 무하자 인수: 인수되는 임차 보증금이나 별도의 부담이 없어 명도 및 법적 리스크가 적습니다.

* 향후 개발 가능성: 성장관리구역 등 지정으로 인해 지역 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 용이: 초등학교 인근으로 실거주 목적에도 적합하며, 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 82,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 건물의 면적당 가격은 124만원 ~ 190만원 수준으로 파악되었습니다.

본건의 건물 면적(65.43㎡)에 유사 연식 건물의 최저가 수준(약 124만원/㎡)을 적용 시 약 8,166만원, 최고가 수준(약 190만원/㎡)을 적용 시 약 1.24억원으로 추정됩니다.

감정가 8,200만원은 주변 시세의 하단부에 위치한 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 77,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 변동, 경매 당시 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.