나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64066 [1] 경기도 파주시 상지석동 557-20 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 ""상지석4리마을회관"" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인:2017.08.30)
외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황상 '아띠랑스 102동'으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64066 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 557-20 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 77.74㎡ (약 23.52평)

건물면적: 68.61㎡ (약 20.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 현황상 '아띠랑스 102동'으로 되어 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석4리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준임.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(준주거 Zone)에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등의 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 소유권 변동

소유권 보존 등기일: 2017.09.01 (김선경)

소유권 이전 등기일: 2018.02.28 (김길수, 매매)

* 말소기준권리

을5. 근저당 (우리은행, 2018.07.27, 말소기준권리)

* 말소예정 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 보임.

(갑3. 가압류, 갑4. 가압류, 갑5. 강제경매, 갑6. 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (지상권 개요 없음)

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 553,425,227원임.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (임대차 관계가 확인되지 않으나, 보증금 미상이라도 주의 필요)

1.3. 건물정보

* 건축물 현황

사용승인일: 2017.08.30

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 건물

외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호

용도: 본건은 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석

인근 유사 면적 물건 (경기도 파주시 상지석동 602-1, 해가온 101,102동)은 2021년 건축된 전용면적 68.37㎡(약 20.69평) 물건이 2026년 5월 5일 365,000,000원에 거래되었음. 이는 본건(전용면적 68.61㎡)의 감정가(259,000,000원) 대비 매우 높은 수준이며, 신축 연식 차이(약 4년)를 고려하더라도 시장 가치가 높게 형성되어 있음을 시사함.

다른 인근 물건으로, 2019년 건축된 전용면적 52.165㎡(약 15.78평) 물건(성은힐스토리 102동)은 2026년 5월 11일 195,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 1235만원 수준으로 본건의 감정가 평당가(약 1247만원)와 유사한 수준임.

* 시세 추이

신축급 다세대주택의 경우, 유사 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있으나, 본건과 같이 연식이 있는 건물은 감정가 수준 또는 그 이하에서 거래될 가능성도 있음. 다만, '해가온' 사례를 볼 때 동일 면적의 신축 건물은 상당한 시세 상승 여력이 있음을 보여줌.

1.5. 생활정보

* 편의시설

상지석4리마을회관 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보임. (구체적인 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

* 교육시설

인근 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됨. (구체적인 교육 시설 정보는 현장 확인 필요)

* 기타

주변에 근린생활시설이 소재하여 편의시설 이용에 불편함은 적을 것으로 보임.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한

본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 현황상 건물명칭 불일치

등기부상 및 건축물대장상 명칭과 현황상 명칭('아띠랑스 102동')이 다를 수 있어, 이에 대한 정확한 확인이 필요하며, 추후 건물 관리 등에 혼란이 발생할 수 있음.

* 임대관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명확히 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있음. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있음.

* 건축 연식

2017년 사용승인을 받은 건물로, 인근 신축 건물에 비해 건축 연식이 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 높음.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됨. 특히, 유사 면적의 신축 건물 거래 사례(해가온)가 높은 가격에 형성되어 있어, 향후 가치 상승 잠재력을 엿볼 수 있음. 다만, 다수의 토지이용계획상 제한, 건축 연식, 현황상 건물 명칭 오류 가능성, 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로 입찰 전 철저한 현장 확인 및 권리관계 분석이 선행되어야 함.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성

유사 면적의 신축급 건물 거래가(3.65억원) 대비 본건의 감정가(2.59억원)는 상당한 차이를 보임. 건축 연식 차이를 고려하더라도, 잠재적 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 있음.

* 안정적인 주거 입지

다세대주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 비교적 안정적이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

1.9. 예상 입찰가

감정가 259,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적 신축 물건(해가온)의 높은 시세 및 본건의 건축 연식, 권리분석 상 특이사항(임대관계 미상 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

예상 입찰가는 285,000,000원 선을 고려해 볼 수 있음. 이는 감정가 대비 약 10%의 상승분이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.