나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64061 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 807-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길감정 · 평가일 2025.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원2리마을회관' 동측 인근에 위치하고 있는 계획관리지역내의 상업용 부동산으로서, 주위는 공장 등 공업용지대, 일부 기존의 단독주 택지대, 순수농경지대 및 경지정리지대, 소규모의 점포 등 근린생활시설지대 등이 혼재하 여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 가능하고, 인근으로는 만선골길, 장진천길 등 주요도로가 지 나고 있어서, 노선버스 등 제반 대중교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 사다리형태에 가까운 인접지 대비 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 근 린생활시설인 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 북측으로 진입포장도로에 한면이 각각 접하여 있는 세각(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역, 자연취락지구(대원지구), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상의 지목이 공장용지이나, 현황은 상업용지로 이용중에 있는 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 지상의 일부에 축조되어 있는 목재담장은 당해 토지에 이미 화체된 부합물로서, 본건 평가에서는 이를 토지가액에 일괄 포함하여 평가하였음. * 본건 지상에 소재 및 식재되어 있는 정원석 및 은행나무 등 정원수목에 대해서는 당 해 평가목적을 고려하여 토지가액에 일괄 포함하여 평가하되, 본건 토지가액과 정원 석 및 수목가액에 대한 배분내역을 '토지건물평가명세표상의 비고란'에 함께 병기하 였으니 업무에 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 기타지붕 (일부 경량철골구조 기타(강판)지붕) 건축물대장상 2층 건물로서, 외벽 : 시멘몰탈위페인팅 및 적벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 시멘몰탈위페인팅, 일부 타일붙임 및 인테리어 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기호(2)건물은 귀 제시목록상 공장이나, 외관적 관찰 및 일반건축물대장상 근린생활시설인 휴게음식점, 일반음식점 등(상호: 1991피크닉 카페 & 그릴)으로 이용중이며, 지하1층의 공 부(건축물대장)상은 사무실, 식당, 그리고 1층은 휴게음식점, 일반음식점, 창고 등으로 등 재되어 있으나, 현장조사시 소유자의 완강한 조사거부로 인하여 부득이 내부상황을 파악하 지 못한 바, 추후 정확한 이용상황에 대해서는 재확인이 필요할 것으로 사료됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, CCTV설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물의 귀 제시목록상의 1층 면적은 788.66으로 제시되어 있으나, 현황과 일반건축물 대장상의 1층 면적은 782.24이고, 2025.07.31.일자로 2층 부분이 일부 증축(8.4)되어 구조 및 용도 등의 동일성을 감안하여, 지하1층과 1층 부분 및 2층 증축부분을 포함한 연면적인 989.46으로 사정하여 평가하였으며, 본건 건물의 용도가 귀 제시목록상 공장이나, 현황 및 일반건축물대장상은 근린생활시설인 휴게음식점, 일반음식점 등인 상업용으로 이용중임. 아울러, 본건 건물의 남측부분 일부구조는 경량철골구조 기타(강판)지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 상기 2항의 '이용상태' 및 5항의 '공부와의 차이'를 참조바람.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1 토지 지상에 식재되어 있는 정원석 및 은행나무, 축조되어 있는 목재담장 등은 토지 평가액에 일괄 포함하여 평가되었음.
3. 목록 2 건물의 부동산등기사항증명서상 면적 중 1층 부분은 788.66㎡이나, 현황 및 일반건축물대장상의 면적은 1층 부분이 782.24㎡, 2층 증축부분이 8.4㎡로서 지하1층인 198.82㎡를 포함하여 총연면적 989.46㎡로 하여 감정평가되었음.
4. 목록 2 건물은 부동산등기사항증명서상 공장이나, 외관적 관찰 및 일반건축물대장상 근린생활시설, 일반음식점, 등으로 이용중이며, 지하1층은 건축물대장상 사무실, 식당, 그리고 1층은 휴게음식점, 일반음식점, 창고 등으로 등재되어 있으나, 내부상황은 파악하지 못한 바, 확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64061 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 807-1

용도: 공부상 공장, 현황 근린생활시설, 일반음식점 등 (상업용)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,402,040,120원

토지 면적: 2255.00㎡ (약 682.14평)

건물 연면적: 989.46㎡ (약 299.35평) (지하1층, 1층, 2층 증축 포함)

1줄 띄우기

2. 입지조건

2줄 띄우기

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원2리마을회관' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공장, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 계획관리지역 내 상업용 부동산입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 만선골길, 장진천길 등 주요 도로가 지나고 있습니다.

노선버스 등 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 서측 및 북측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

1줄 띄우기

3. 권리분석

2줄 띄우기

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 8월 5일 접수된 근저당권입니다.

소유권 이전, 근저당, 소유권이전청구권 가등기, 압류 등이 등기되었으나, 본 임의경매 절차를 통해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,358,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 엄

보증금: 0원

월세: 300,000원

전입일자: 2018-05-15

대항력: 있음

비고: 보증금 없이 월세로 거주 중이며 대항력이 있어 새로운 소유자가 인수할 가능성이 있습니다. (단, 보증금은 0원입니다.)

* 임차인: 유

보증금: 5,000,000원

월세: 3,000,000원

전입일자: 2024-04-09

확정일자: 2024-04-09

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 95,000,000원 (해당 내용은 추가 확인 필요)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다. (지상권 등)

인수 보증금 합계: 0원.

1줄 띄우기

4. 상권분석

2줄 띄우기

4.1. 용도 및 현황

본건 건물은 공부상 공장으로 등재되어 있으나, 실제로는 근린생활시설, 일반음식점 등으로 이용되고 있어 상업용 부동산으로 가치를 지닙니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건 주변의 구체적인 개발 계획에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1줄 띄우기

5. 생활정보

2줄 띄우기

5.1. 편의시설

인근 지역은 주거, 농경지, 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인접해 있지는 않은 것으로 파악됩니다.

1줄 띄우기

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

6.1. 권리 관련 리스크

보증금이 없는 대항력 있는 임차인(엄 )의 존재로 인해 월세 미납 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

건물의 공부상 용도는 공장이나, 실제 이용 현황은 근린생활시설이며, 건물 면적 또한 공부와 현황 간 차이가 있습니다.

6.3. 내부 확인 필요 사항

건물 내부 상황에 대한 파악이 불가하므로, 경매 진행 중 또는 낙찰 후 반드시 상세한 현황 조사가 필요합니다.

1줄 띄우기

7. 종합 의견

2줄 띄우기

본 물건은 공부상 공장으로 되어 있으나 실제로는 상업용 부동산으로 활용되고 있는 자산입니다. 계획관리지역 내에 위치하며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 건물 내부 상태 미확인, 현황과 공부상의 차이, 보증금 없는 대항력 있는 임차인 존재 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 현황 용도에 맞춰 리모델링 또는 운영 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1줄 띄우기

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 상업용 부동산으로의 활용 가능성 (현 용도 인정 시)

* 계획관리지역 내 위치

* 일괄 매각으로 토지 활용도 증대 가능

1줄 띄우기

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

감정가 3,402,040,120원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 관계, 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보증금 없는 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 0원이므로, 해당 임차인과의 명도 협상 및 예상되는 추가 비용을 감안하여 감정가 대비 70~90% 선에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.