나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64044 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-6 삼화프라자 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역' 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철3호선(지축역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건 중 제1층 제105호로서,
사용승인 : 2022.09.07

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 페인팅마감 등,
창 호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약18미터, 동측으로 노폭 약15미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지축동 1007-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

물건 주소: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-6 삼화프라자 1층 105호

건물 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중 제1층

사용승인일: 2022년 09월 07일

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 1151.30㎡ (약 348.26평)

토지 지분: 0㎡ (집합건물이므로 해당 없음)

건물 면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

건물 지분: 38.48㎡ (전유부분 면적)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,010,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

사건 번호: 고양지원 2025타경64044 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치하며, 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 3호선 지축역 및 다수의 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 중소기업은행 근저당(2024.04.17. 접수, 채권최고액 876,000,000원)을 기준으로, 위 근저당 이하 모든 을구 권리 및 갑구의 가압류(신용보증기금, 142,500,000원)와 임의경매(중소기업은행, 759,151,479원)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 1,018,500,000원입니다.

소유권 이전 관련 등기(신탁등기 말소)가 존재하나, 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리 및 금액

본건의 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 상권 특성

본건은 제1종 근린생활시설로, 건물 전체에는 제1, 2종 근린생활시설이 입점 가능합니다. 건물은 2022년에 사용 승인된 신축 상가로, 주변 아파트 및 단독주택 단지를 배후 수요로 하는 지역 상권의 특성을 지니고 있습니다. 지하철역 인근에 위치하여 유동인구의 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

지하철 3호선 지축역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 아파트 단지 및 기존 주택가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권미등기

가장 중요한 리스크는 '대지권미등기' 상태입니다. 이는 건물 소유자가 토지에 대한 권리를 등기하지 않은 상태로, 추후 법적인 절차나 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 지역적 특이사항

고양시 덕양구 지역은 과거 서울시의 기피·혐오시설(예: 소각장, 물재생센터, 묘지 등)이 위치하거나 인접하여 지역 주민들의 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건의 직접적인 영향권 내에 해당 시설이 명시적으로 나타나지는 않으나, 광역적인 지역 특성으로 인지할 필요가 있습니다. 또한, 국방부 제한보호구역(25km 이내)으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)의 1층 상가로, 지축역 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 또한, 감정가 대비 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, '대지권미등기'라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 지역적으로 군사보호구역에 해당되는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 상가 자체의 임대 현황이 미상인 점도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가로 깔끔한 건물 상태 및 최신 시설 이용 가능

* 지하철 3호선 지축역 역세권 상가로 잠재적 유동인구 확보 용이

* 대항력 있는 임차인 및 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 1,010,000,000원으로 책정되었습니다. 권리상 인수되는 부분이 없고 임차인의 인수 보증금도 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다.

그러나 '대지권미등기'라는 중대한 하자로 인해 본건의 시장 가치가 하락할 수 있으며, 향후 대지권 확보를 위한 절차 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 군사보호구역 편입 및 기타 지역적 리스크도 잠재적으로 존재합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 현재로서는 감정가의 80% 수준인 약 808,000,000원에서 90% 수준인 약 909,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 대지권 확보 방안 등을 종합적으로 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.