나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64058 [1] 경기도 파주시 금촌동 1019 서원마을뜨란채 704동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""새금초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급학교 및 각종 편의시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 금릉역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 18층 중 제10층 제1001호로서,
(사용승인일 : 2005.05.03.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개 등)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 노폭 약 26미터 내외의 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(파주시 고시 제2017-207호(2017.12.08.)도시개발과(031-940-4711))(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2012-12-26)(새금초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2012-12-26)(새금초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(교하향교(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

1.대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함
2.파주시로부터 2026.03.09.자로 토지+건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(납부확인서, 매매계약서 사본 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64058 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 1019 서원마을뜨란채 704동 10층1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적 (단지 전체): 57,261.20㎡

* 건물면적 (전용): 84.03㎡ (약 25.42평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각 (대지권 미등기 상태)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험주식회사

2. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 파주시 금촌동 소재 "새금초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 편의시설 등이 혼재된 지역으로 주변 환경은 무난합니다.

* 교통 상황: 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 금릉역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 북측 약 26미터, 동측 약 20미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 을9 근저당권 (허자윤, 180,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을9 근저당권, 갑11 가압류 (신한카드), 갑12 가압류 (케이뱅크), 갑13 강제경매 (서울보증보험주식회사), 갑14 압류 (파주시), 갑15 압류 (제천시).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을8 주택임차권 (정동원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (정 )

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2021-12-07

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 대항력: 있음.

* 비고: 등기부상 "말소: 인수"로 표기되어 있으며, 물건명세서에 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액이 경매 배당으로 변제되지 않을 경우 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 권리분석 요약표상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제될 것으로 예상되기도 합니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 특이사항:

* 대지권미등기: 아파트 건물은 등기되었으나 대지권 등기가 누락된 상태입니다. 다만, 감정평가액에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 취득세가 파주시로부터 2026.03.09.자로 납부되었다는 사실조회 회신이 있습니다.

4. 생활정보

* 주변 시설: 아파트 단지 주변으로 각종 근린생활시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. "새금초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 금릉역(경의중앙선)이 소재하여 수도권 접근성이 좋습니다.

* 교육 시설: 새금초등학교 북서측 인근 위치.

* 편의 시설: 단지 내 및 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주거 단지 정보: 서원마을7단지는 총 12개동, 1133세대로 구성되어 있으며, 2005년 5월 3일 사용승인된 아파트입니다.

5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물 등기는 되어 있으나 대지권 등기가 완료되지 않은 상태입니다. 이는 향후 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있으나, 감정평가에 포함되어 있고 취득세 납부 이력이 확인되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 대항력있는 임차인: 보증금 340,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부상 '인수'로 표기되어 있어 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. (권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 부분은 추가 확인이 시급합니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (새금초등학교), 역사문화환경보존지역 (교하향교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 존재하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 단점으로는 대지권 미등기 상태와 보증금 3억 4천만원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부에 대한 불확실성은 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 이러한 리스크 요인에도 불구하고, 아파트 자체의 가치와 시세, 그리고 감정가 대비 잠재적 수익성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 파주시 금촌동 지역 내 신축급 아파트로서, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 실거래가(최고 312,000,000원) 및 감정가(343,000,000원)를 고려할 때, 적정 수준의 입찰가로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 취득세가 파주시로부터 납부되었다는 점은 행정 처리의 투명성을 시사합니다.

8. 예상 입찰가

* 본 물건은 임차인 보증금 340,000,000원 중 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있으나, 권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 보증금이 경매 대금으로 전액 변제된다고 가정하고 산정합니다.

* 최근 실거래가: 2026년 7월 4일, 84.03㎡ (15층) 312,000,000원

* 감정가: 343,000,000원

* 위 시세 및 감정가, 그리고 물건의 현 상태를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 낙찰가율을 90% ~ 95% 수준으로 책정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가: 315,000,000원 (감정가의 약 91.8%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.