나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64060 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 105-2 중산엘타운 102동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 '안곡고등학교' 동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건에 속한 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2015-10-15 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층건물 내 지1층 비01호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 및 드라이비트, 석재타일 붙임 등,
창호: 시스템창호 등.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.
*상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임.
*기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 장건우)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.4.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64060 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 105-2 중산엘타운 102동 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조, 2015년 10월 15일 사용승인

건물 면적: 78.92㎡ (약 23.87평)

토지 면적: 74.24㎡ (약 22.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2013년 (건축 허가), 2015년 (사용 승인)

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치하며, '안곡고등학교' 동측 인근으로 다세대주택 등이 밀집된 주거 지역입니다.

교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2025년 9월 2일)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장건우

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 9일

* 확정일자: 2020년 6월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함.

인수 보증금 합계: 0원 (HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 주를 이루는 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교 시설이 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지인 경기도 고양시 일산동구 중산동 일대는 안곡고등학교, 중산중학교, 중산초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 공원 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 임차인 장건우가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황입니다. 다만, 관련 서류의 진위 및 법적 효력을 경매 진행 시 재확인할 필요가 있습니다.

내부 확인 제한: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문으로 인해 건축물현황도를 기준으로 내부 상태를 파악하였으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 지하 1층 다세대주택으로, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인의 보증금 미인수 가능성이 높아 낙찰자의 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 비록 지하층이라는 점은 고려해야 하나, 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

부동산강제경매 물건으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

안곡고등학교 인근의 주거 지역에 위치.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 인근 엘타운 105동 106동(2016년 건축, 72.31㎡)이 2026년 7월 23,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 지하 1층으로, 감정가는 200,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 또는 소폭 상승한 205,000,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (입찰가는 인수 보증금 제외 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.