나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64083 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 ""파주LCD일반산업단지"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 산업단지, 소규모 공장 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물내 제4층 제401호로서
외벽: 벽돌쌓기 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5∼6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-13)(중로1-906)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 복층형 구조로서 후첨 ""내부구조도""와 같이 다락이 소재하니 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 복층형 구조로 다락이 소재
2. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 4번 2024년 4월 18일 제34811호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 4.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64083 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 4층401호

용도: 공동주택(다세대주택)

감정가: 221,000,000원 (22,100만원)

토지면적: 62.58㎡ (약 18.93평)

건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2019년 (사용승인일자 2019.12.03 기준)

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 파주시 월롱면에 위치하며, "파주LCD일반산업단지" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 산업단지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장을 이용할 경우 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건의 토지는 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

부동산의 북동측으로는 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 주택도시보증공사의 전세권설정(을2)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 을2 전세권설정 외 후순위 권리인 갑3(가압류), 을4(주택임차권), 갑4(강제경매) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소유권은 2019년 12월 24일 박노구에게 보존등기 된 후, 2022년 4월 11일 손재현에게 매매로 이전되었습니다.

등기부채권 총액은 약 1,520,000,000원입니다.

특이사항으로, 을구 순위 4번의 주택임차권(주식회사매봉엔지니어링, 보증금 250,000,000원)과 관련하여, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 해당 주택임차권은 말소될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권양수인, 주식회사매봉엔지니어링)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 확약서 제출로 말소 예정

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금, 차임, 전입일자 등 관련 정보 불확실. 낙찰 후 명도 진행 시 추가 확인 및 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 파주LCD일반산업단지 인근에 위치하여, 해당 산업단지 종사자들을 배후 주거 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에는 다세대주택 및 단독주택 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설 또한 일부 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 소규모 공장 등도 혼재하는 지역 특성상, 주변 환경에 대한 이해가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이며, 인근에 위치한 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거환경: 다세대주택 단지 내 위치하며, 복층형 구조로 다락 공간이 있다는 점은 거주 시 공간 활용도를 높일 수 있는 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 HUG(주택도시보증공사)의 임차권 양수 및 확약서 제출로 인해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 임차권등기(을4)는 HUG의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 확약으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

최나미 임차인의 경우, 보증금 및 관련 정보가 불명확하므로 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수나 추가적인 권리 주장에 대해 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 월롱면에 소재한 다세대주택으로, 파주LCD일반산업단지와 인접해 있어 직주근접의 이점을 가질 수 있는 입지입니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며, 복층형 구조로 다락 공간이 마련되어 있는 것이 특징입니다.

권리 관계는 HUG의 적극적인 확약서 제출로 인해 임차권 관련 주요 부담이 해소될 것으로 보여, 명도 및 소유권 확보 과정이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

그러나 감정가액이 최근 실거래가 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 일부 임차인의 정보가 불확실하다는 점은 투자 결정 전 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 인접성: 파주LCD일반산업단지 종사자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 구조적 장점: 복층형 구조와 다락 공간은 실사용 면적을 넓히고 공간 활용도를 높여주어 거주 편의성을 증대시킵니다.

* 권리관계 명확성: HUG의 확약서 제출로 인해 복잡했던 임차권 관련 권리 문제가 해결되어, 법적 리스크가 낮아졌습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 단지(힐링타운 101동) 및 인근 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 45㎡ 기준 매매가는 약 125,000,000원에서 137,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 평당 단가로 환산 시 약 918,000원에서 1,006,000원 사이로 파악됩니다.

현재 감정가(221,000,000원) 대비 최근 시세가 현저히 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 시장 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 전용면적(45㎡, 약 13.61평)과 최근 시세 평균(약 972,000원/평)을 적용하여 산정한 예상 시세는 약 132,300,000원입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가 산정 시에는 인수 보증금(0원)을 제외하였으며, 투자자의 자금 계획, 경매 물건의 낙찰률, 명도 비용 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.