나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13177 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 1-132 미하우스 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서울특별시 동대문구 전농동 소재 ""배동초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역
으로서 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(방3, 주방, 욕실, 거실, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

전농동 1-132, 전농동 1-133 공히
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(2016-04-01)(상대정화구
역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억
제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 다가구 아파트 연
립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.) 등입니다.
(자세한 사항은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13177 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 1-132 미하우스 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 299,000,000원

토지면적: 26.42㎡ (약 7.99평)

토지지분: 26.421㎡ (약 7.99평)

건물면적: 50.41㎡ (약 15.25평)

건물지분: 50.41㎡ (약 15.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 동대문구 전농동 소재 배동초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본 건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

서울특별시 동대문구 전농동 1-132번지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 7월 15일 접수된 동대문구(세정과)의 압류(갑6)입니다.

따라서 압류 등기 이후에 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(김서진)가 보증금 300,000,000원, 차임 0원으로 2021년 6월 30일 전입(사업일자) 및 2021년 5월 21일 확정일자를 받은 내역이 있습니다. 그러나 본건의 권리분석상 해당 임차권은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

이에 따라 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 등기부 현황

집합건물 등기부상 을1구에 주택임차권(권리자: 김서진, 권리금액: 300,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 말소 예정 권리에 해당합니다. (말소기준권리: 갑6 압류, 2024.07.15)

이 외 등기사항은 매각으로 인하여 말소될 예정이거나, 소유권과 관련된 사항입니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 28~30㎡)의 다세대주택은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 3월 4일 거래: 면적 28.88㎡ (약 8.56평), 거래가 195,000,000원 (㎡당 약 6,752,077원 / 평당 약 22,284,724원)

* 2026년 3월 8일 거래: 면적 29.05㎡ (약 8.79평), 거래가 500,000,000원 (㎡당 약 17,211,695원 / 평당 약 56,809,437원)

* 2026년 3월 6일 거래: 면적 29.9㎡ (약 9.05평), 거래가 677,000,000원 (㎡당 약 22,642,140원 / 평당 약 74,718,066원)

본건은 건물면적 50.41㎡ (약 15.25평)에 대한 감정가는 299,000,000원 (㎡당 약 5,931,164원 / 평당 약 19,500,000원)입니다.

비교 사례들의 ㎡당 가격이 약 675만원에서 2,264만원까지 넓은 범위를 보이는 가운데, 본건의 감정가는 비교 사례들의 최저가보다도 낮은 수준입니다. 본건의 면적이 비교 사례들보다 약 1.7배 가량 크다는 점을 감안하더라도, 감정평가액이 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 2018년에 건축된 유사 시기의 건물(비교 사례 3)의 경우 ㎡당 거래가가 높게 형성되어 있음을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 도로변 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철 1호선 및 중앙선 청량리역, 신답역 등을 이용할 수 있습니다 (도보 약 14~16분 소요).

* 교육시설: 배동초등학교가 인근에 위치해 있으며, 주변에 다수의 학교가 소재합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 롯데마트 등 청량리역 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 차이: 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 본건의 감정가가 시장 가격보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있는 기회이기도 하지만, 과도한 경쟁으로 인해 예상보다 높은 금액으로 낙찰받을 위험도 존재합니다.

* 토지거래 허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매각 기일이 이 기간 내에 해당하는 경우, 외국인 등 특정 대상자는 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다. (단, 지정 기간 만료일이 임박했으므로, 매각 진행 시점의 법규를 확인해야 합니다.)

1.7. 종합 의견

본건 서울북부지방법원 2025타경13177 부동산 강제경매 물건은 서울 동대문구 전농동에 위치한 도시형생활주택입니다. 권리분석상 선순위 임차권은 존재하나, 주택도시보증공사의 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 깨끗한 물건입니다. 배동초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 제공된 주변 시세와 비교했을 때 감정평가액이 다소 낮게 책정된 것으로 판단되어, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없는 완전한 소유권 취득이 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 부동산의 최근 실거래가와 비교 시, 본건 감정가는 상당히 낮은 수준으로, 향후 시세 상승을 통한 투자수익이 기대됩니다.

* 안정적인 주거 입지: 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 299,000,000원

인수할 보증금: 0원

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 실거래가는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다. 비교 사례 중 가장 낮은 ㎡당 가격(약 675만원)을 적용하여 환산한 최소 시장가치(약 340,270,000원)와 감정가(299,000,000원)를 고려하면, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 약 10~30% 상향된 금액을 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 약 330,000,000원에서 390,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 추가로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.