나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13178 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 233-4 골드스타팰리스 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 지하철 6호선, 7호선 ""태릉입구역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선, 7호선 ""태릉입구역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상:5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2017.10.31)

외벽: 석재붙임 등 마감,
창호: 하이새시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택/근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중랑구 묵동 233-4: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

중랑구 묵동 233-108: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기타사항: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 ""변동일: 2018.6.1. 변동내용 및 원인: 주택과-19223(2018.06.01.)호에 의한 위반건축물 표기[위반내용: 8㎡/501호/주거/경량철골조] 되어 있는바, 이와 관련한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 등 행정적 관련사항은 해당 기관에 반드시 재확인 하시기 바라며, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 233-4번지에 위치한 골드스타팰리스 5층 501호 다세대주택입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 19.10㎡ (약 5.78평)이며, 건물 면적은 33.41㎡ (약 10.11평)입니다. 토지 지분과 건물 지분 또한 각각 19.1㎡ (약 5.78평)와 33.405㎡ (약 10.11평)입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본건의 감정가는 2억 5800만원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다. 채권자는 최OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 지하철 6호선, 7호선 태릉입구역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 6호선 및 7호선 태릉입구역이 위치하는 등 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 3월 15일 접수된 안산세무서장의 압류입니다. 이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 소유권 이전 및 압류, 가압류, 강제경매 등기 기입이 있었습니다. 등기부채권 총액은 약 17억 1600만원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 두 명의 임차인이 확인되었습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020년 8월 12일, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 2억 3500만원, 차임 0원, 전입일자 2020년 8월 12일, 확정일자 2020년 8월 12일, 배당신고일자 2025년 8월 28일, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 최 은 대항력이 있으나, 보증금 총액이 0원으로 신고되어 있으며, 채권자로도 등재되어 있어 경매를 통해 채권 회수가 이루어질 것으로 예상됩니다. 따라서 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 설비 및 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 10월 31일 사용승인을 받았습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물

본건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다(변동일 2018.6.1., 위반내용: 8㎡/501호/주거/경량철골조). 이에 따라 이행강제금 부과 가능성 및 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다. 관련 행정적 사항은 반드시 해당 기관에 재확인해야 합니다.

5.2. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인 최 이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이고 채권자이기도 하나, 낙찰 후 명도 진행 시 잠재적인 이슈가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

5.3. 기타 제한 사항

본건 토지(묵동 233-4, 233-108)는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권인 태릉입구역 인근에 위치한 비교적 신축급(2017년 준공) 다세대 주택으로 입지 및 교통이 양호합니다. 다만, 위반건축물 등재와 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 위반건축물 관련 행정 문제 및 임차인과의 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 더블 역세권(6, 7호선 태릉입구역) 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 2017년 준공된 건물로, 내부 상태 및 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 주변 주거 밀집 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 거래된 인근 다세대주택 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 건물은 전용면적 8.85평(29.27㎡)이 2억 4500만원(약 276.8만원/평)에 거래되었습니다. 본건의 건물 전용면적은 약 10.11평(33.41㎡)이므로, 단순 시세 적용 시 약 2억 7900만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인 존재 등 리스크 요인이 있어, 이러한 부분을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 감정가 2억 5800만원을 기준으로, 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 2억 4000만원에서 2억 5500만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

본 건과 인접한 지역의 혐오시설에 대한 조사를 실시한 결과, 직접적으로 인접하거나 현저한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.