나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52003 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 ""서울송파초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선, 9호선 ""석촌역"" 이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제8층 제804호로서
(사용승인일 : 2021.07.30)
외벽 : 석재 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24. ~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52003 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 8층804호 (신주소: 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5)

건물명: 에스아이팰리스 레이크잠실

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 이용 상태는 다세대주택임. 복합 용도로 건축됨)

감정가: 454,000,000원

토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

건물면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층/지상9층 건물 내 제8층 제804호

사용승인일: 2021년 7월 30일

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 서울특별시 송파구 송파동에 위치하며, 서울송파초등학교 남서측 인근에 자리하고 있음.

주변 환경: 주변 지역은 단독(다가구)주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 우수한 지역임.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있고 지하철 8호선 및 9호선 석촌역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지임.

도로: 본 건 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋음.

1.2. 권리분석

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO임.

등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정임.

말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 을구 1번 전세권설정 (권리자: 이정란, 권리금액: 430,000,000원)이며, 이보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정임.

임차인 이정란은 2022년 2월 18일 전입 및 확정일자를 받아 대항력(배당요구 종기일 익일까지 대항력 유지)을 갖추고 있음. 이는 말소기준권리보다 선순위에 해당함.

을구 2번 주택임차권 (권리자: 이정란, 권리금액: 430,000,000원)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

따라서, 해당 임차인의 보증금 430,000,000원 중 배당을 통해 회수하지 못하는 금액은 매수인이 부담해야 할 잠재적 인수 금액임. (임차인의 이름은 개인정보 보호를 위해 '이 '로 표기됨)

권리 내역 요약:

* 소유권 관련: 신탁등기 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 430,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-02-18

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 보증금 전액 미배당 시 매수인이 인수 (을구 2번 주택임차권)

* 기타 권리: 다수의 가압류, 압류, 강제경매 (모두 말소 예정)

주의: 임차인 이 은 대항력이 있으며, 보증금 430,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함.

1.3. 상권분석

본 건은 송파동 지역으로, 서울송파초등학교 인근에 위치하여 학군 배후 수요가 있음.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 거주자 편의시설 이용이 용이함.

석촌역(8호선, 9호선)이 인접해 있어 대중교통 이용객의 접근성이 좋으며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

주로 다세대주택 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 8호선, 9호선 석촌역을 도보 또는 근거리에서 이용할 수 있으며, 여러 버스 노선이 운행되어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리함.

교육: 서울송파초등학교 및 서울송파초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수함.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 식당, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 이용할 수 있음.

녹지: 인근 공원 이용이 가능하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

주변 시설: 검색 결과, 본 물건지 인근에 유해시설은 발견되지 않았음. 주로 학교, 주거지역, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이 의 보증금 430,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소임. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있음.

토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 또는 외국인 등의 경우 허가 절차가 필요할 수 있음.

건축물 용도 혼재: 건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중임. 이는 향후 건축법규 적용이나 재건축 시 복잡성을 야기할 수 있으나, 사용승인일(2021년)이 비교적 최근이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 건물로, 송파구 송파동이라는 우수한 입지에 소재하고 있음.

지하철 석촌역 역세권이라는 점, 초등학교가 인접한 교육 환경, 그리고 주변 편의시설 접근성 등 주거 및 투자 가치가 높음.

하지만 가장 큰 우려는 대항력 있는 임차인 이 이 보증금 430,000,000원 중 미배당분을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있어, 철저한 권리 분석 및 인수 금액 산정이 필수적임.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 인수 부담액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이함.

역세권 입지: 지하철 8호선, 9호선 석촌역을 이용할 수 있는 훌륭한 교통 환경을 갖춤.

우수한 교육 환경: 서울송파초등학교 등 교육시설이 인접하여 가족 단위 실수요자들에게 매력적임.

송파구의 미래 가치: 송파구는 지속적인 개발과 함께 높은 시세 상승 잠재력을 가진 지역으로 평가받음.

1.8. 예상 입찰가 산정

감정가: 454,000,000원

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 면적(약 22.42㎡ ~ 26.97㎡, 약 6.8평 ~ 8.2평)의 다세대주택 매매가는 355,000,000원에서 365,000,000원 수준임. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 4,390만원 ~ 5,310만원/평임.

본 건의 건물면적(19.70㎡, 약 5.96평)은 최근 거래 사례의 전용면적보다 다소 작으나, 신축 연식(2021년)을 고려할 때 현재 시세는 이를 반영할 것으로 보임.

주변 실거래가 대비 본 건의 감정가(454,000,000원)는 평당 약 76,170,000원으로 다소 높은 편임.

입찰가 산정 시 주요 고려사항:

대항력 있는 임차인 이 의 보증금 430,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 잠재적 부담임.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 매수인이 해당 금액을 인수하게 될 경우, 총 매수 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됨.

현재 주변 시세(약 3.5억 ~ 3.6억)와 임차인 인수 보증금(4.3억)을 고려하면, 매수인의 총 지출이 시세보다 높아질 수 있는 위험이 존재함.

따라서, 보수적인 관점에서 임차인 인수 위험을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가:

임차인 인수 보증금(4.3억)을 고려했을 때, 본 건의 낙찰가는 주변 시세(약 3.5억 ~ 3.6억)보다 훨씬 낮아야 함.

합리적인 총 지출 한도(시세) 내에서 인수 부담을 고려할 때, 본 건의 입찰가는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

최종 입찰가는 임차인 배당 통지 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.