나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13159 [1] 서울특별시 강북구 미아동 4 꿈의숲 롯데캐슬 106동 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""서울송중초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 형성되어있는 지역으로서 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 미아사거리역(지하철 4호선) 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제14층 건물 내 제2층 제204호로서,
(사용승인 : 2017.02.27)

외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서향의 완경사지 내 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약 30미터 내외의 오현로에 접하며, 단지 내 도로와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(조건부기지역(자세한사항별도확인요:도시개발과))<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재개발:주택과)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

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서울북부지방법원 2025타경13159 (1)

1.2. 소재지

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서울특별시 강북구 미아동 4 꿈의숲 롯데캐슬 106동 2층 204호

1.3. 용도

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아파트

1.4. 감정가

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900,000,000원

1.5. 면적

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* 토지 면적: 56.77㎡ (약 17.17평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적 (전용 면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물 면적 (추정 분양 면적): 약 97.97㎡ (약 29.63평) - (단지 전체 연면적/세대수로 산정)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

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토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

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부동산 임의 경매

1.8. 채권자

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키OOOOOOO

1.9. 특이사항

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* 유동화 물건

* 재개발구역

* 정비구역

1.10. 주의사항

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* 현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인 불가. 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태는 직접 확인 필요.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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본 건은 서울특별시 강북구 미아동에 소재하며, 서울송중초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

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차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 4호선 미아사거리역이 근거리에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

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단지 북서측으로 폭 약 30미터의 오현로에 접하고 있으며, 단지 내 도로와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소 기준 권리

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2021년 2월 26일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권 최고액 438,400,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

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말소 기준 권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. (을10: 키움예스저축은행 근저당권, 갑4: 우리카드 가압류, 갑5: 서울신용보증재단 가압류, 갑6: 도봉세무서장 압류, 갑7: 오케이저축은행 가압류 포함)

3.3. 인수되는 권리

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매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 권리자는 확인되지 않아 인수 대상이 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

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* 임대차 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현장 조사를 통해 점유자 확인이 불가하였으므로, 입찰 시 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상권

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본 건이 속한 지역은 주거단지가 밀집해 있으며, 주변으로 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 지하철 4호선 미아사거리역 인근의 상업 지역과 연계되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 계획

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본 건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 구체적인 개발 계획 및 진행 상황은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

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서울송중초등학교가 인근에 위치하며, 기타 교육 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 편의 시설

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단지 내 부대시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등) 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 미아사거리역 인근의 상업 시설 이용도 용이합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

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* 아파트명: 꿈의숲 롯데캐슬

* 사용승인일: 2017년 2월 27일

* 총 동수: 11개 동

* 총 세대수: 615 세대

* 주차 대수: 총 716대 (지하 자동주차 707대 포함)

* 최고층: 15층, 최저층: 3층

5.4. 주변 시설 (혐오시설 관련)

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주변 지역은 주로 주거 및 학교 시설로 구성되어 있으며, 일반적인 도시 환경 내에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 내부 상태 미확인

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현장 조사 시 점유자의 부재로 내부 접근이 불가하여 건물 상태, 설비 작동 여부, 인테리어 상태 등을 전혀 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 등의 리스크로 이어질 수 있습니다.

6.2. 점유 관계 불확실성

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임대차 관계가 미상이며, 점유자의 정확한 신원 및 대항력 유무 확인이 어렵습니다. '인수 보증금 0원'이라 명시되어 있으나, 점유자가 명도 대상일 경우 강제 집행 등 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 재개발/정비구역 관련

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재개발 및 정비구역 지정은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 지연, 추가 부담금 발생, 일정 기간 동안의 불편 등 예측 불가능한 변수가 존재할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

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'제2종일반주거지역(7층이하)' 제한이 있으나, 이는 일반적인 아파트 건축 규제와 상이할 수 있어, 현행 법규상 건축 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한, '도시기타용도지역지구기타(조건부기지역)' 관련 사항은 도시개발과에 상세 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울특별시 강북구의 비교적 신축 아파트 단지에 위치하고 있으며, 재개발/정비구역이라는 잠재적 가치 상승 요인을 가지고 있습니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다. 하지만, 내부 상태 미확인 및 불확실한 점유 관계는 투자 결정에 있어 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 적정 가격에 낙찰받는다면 성공적인 투자가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 저평가된 감정가

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최근 실거래가가 10억 4천만원대 이상인 반면, 감정가는 9억원으로 시세 대비 약 15% 이상 저평가되어 있습니다.

8.2. 신축 아파트의 안정성

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2017년 준공된 비교적 최신 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 부담이 적고 주거 만족도가 높습니다.

8.3. 개발 호재

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재개발 및 정비구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.4. 우수한 입지

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서울시 내 위치하며, 지하철역 및 교통망 접근성이 양호하여 주거 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 최근 시세는 84.98㎡ 기준으로 10억 4천 6백만원 ~ 10억 5천만원 수준입니다. 감정가는 9억원으로 시세보다 낮게 책정되었습니다.

따라서, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 1,000,000,000원 (10억원)으로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하고 최근 실거래가 수준에 근접하여, 단지 내 시세를 반영하면서도 낙찰 가능성을 고려한 가격입니다. 다만, 내부 상태 및 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 유동적으로 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.