나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경761 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 369 휘경 제이스카이 아파트 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 지하철1호선'회기역’남측 인근에 위치하며
부근은 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 ‘회기역’이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본 건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제12층 제1201호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅 및 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(1세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 상하수도 급배수설비, 기본적인 위생설비, 난방설비, 소화설비
승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약35m의 망우로와 남측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2016-11-10)(회기구역) , 도로(2016-11-10)
(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-16)(접합) , 철도(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m
(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2021-07-08)(이문
휘경)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>철도보호지구
(2020-11-30)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등.
용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선
(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경761 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 369 휘경 제이스카이 아파트 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 665,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문 유동화전문회사

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

토지지분: 25.979㎡ (약 7.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.43㎡ (약 25.54평)

건물지분: 84.43㎡ (약 25.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 특이사항

유동화물건, 재정비촉진지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 지하철 1호선 '회기역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 근거리에는 지하철 1호선 '회기역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 환경

토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 노폭 약 35m의 망우로와 남측으로 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-11-10)(회기구역)에 속해 있으며, 도로, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 철도 보호지구, 재정비촉진지구(이문휘경), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 건축선에 대한 세부사항은 건축과 문의가 필요합니다.

2.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 29일 접수된 국민은행 근저당권 (채권최고액 110,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 권리 및 그 이후 접수된 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. (예: 주택임차권 오희원, 근저당권 국민은행, 압류 동대문구, 임의경매 유케이제십차유동화전문 등)

3.2. 인수되는 권리

기록상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오 (주택도시보증공사)

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 12월 08일

확정일자: 2023년 11월 08일

배당신고일자: 2025년 11월 04일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

등기부상 총 채권액은 890,500,000원입니다. (국민은행 근저당 110,000,000원 + 국민은행 근저당 280,500,000원 + 유케이제십차유동화전문 임의경매 354,640,500원 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 회기역 인근의 상업 시설 접근성도 양호합니다.

4.2. 배후 수요

주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 회기역세권의 유동인구 및 대학가 수요도 잠재적으로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 학교(통학 가능 거리), 공원 등이 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다. 아파트 단지 내 또는 주변 상가 이용을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 건물 설비

본 건 건물은 기본적인 전기, 상하수도, 위생, 난방, 소화 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 건축물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 17층 건물 내 12층 1201호이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 이용 상태는 아파트(1세대)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구 지정

본 건은 재정비촉진지구(이문휘경)로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화가 예상됩니다. 이는 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 개발 계획에 따라 주거 환경 변화 가능성도 존재합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

철도 저촉, 철도 보호 지구, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 존재할 수 있으므로, 상세 내용은 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 휘경동에 위치한 아파트로서, 회기역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 아파트이며, 주변 주거 환경 역시 양호합니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 감정가 대비 높은 채권 총액과 재정비촉진지구 지정 등의 요소를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 회기역 도보 접근 가능한 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 실거주 및 투자 가치

안정된 주거 환경과 편리한 교통을 바탕으로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상되며, 장기적인 관점에서 투자 가치도 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 현재 본 건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로 이를 고려하지 않아도 됩니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 현재 토지거래허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 낙찰될 경우, 해당 기간 동안 잔금 납부 및 소유권 이전 절차가 진행될 수 있으므로 이에 대한 검토도 필요합니다. 따라서 전문가와의 상담을 통해 보다 정확한 시세 조사 및 권리 분석 후 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.