나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51871 [1] 서울특별시 성동구 용답동 229-1 동우리즈힐스 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 '장한평역(지하철 5호선)' 서측 인근에 위치하는 동우리즈힐스 제7층 제708호로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 장한평역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건물 내 제7층 제708호로서,
(사용승인일자: 2022-10-04)

외 벽: 복합 판넬 및 석재붙임 등 마감,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 소화탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서,'업무시설(오피스텔 182실), 근린생활시설(7실) [동우리즈힐스]' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 50미터, 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2018-08-16) , 도로(2018-08-16)(접합) , 도로(접합), 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51871 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 229-1, 동우리즈힐스 7층 708호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적: 16.67㎡ (약 5.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 성동구 용답동 소재 '장한평역(지하철 5호선)' 서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 장한평역 및 노선버스정류장이 위치하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

도로: 북측과 서측으로 각각 노폭 약 50미터, 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 27일 접수된 중소기업은행의 가압류(갑7)가 말소기준권리입니다.

주요 권리 사항:

* 소유권 이전: 2023년 6월 12일에 이루어졌습니다.

* 주택임차권 (을1): 임차인 이경인 (마스킹: 이 ) / 보증금 175,000,000원 / 확정일자 2023년 5월 16일 / 전입일자 2023년 6월 13일.

* 본 주택임차권은 등기부상 2025년 6월 17일에 접수되었으며, '대항력 있음' 및 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있음을 의미합니다.

* 임차인의 임대관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

* 기타 권리: 중소기업은행, 서울보증보험, 영등포세무서장 등의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 801,708,799원

1.3. 상권분석

물건이 소재한 장한평역 인근 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 동우리즈힐스 건물 자체도 업무시설(오피스텔 182실)과 근린생활시설(7실)로 구성되어 있어 건물 내외부의 유동인구가 있습니다. 지하철 5호선 장한평역과의 인접성은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2022년 10월 4일 사용 승인된 신축 오피스텔(동우리즈힐스) 내 전용면적 16.67㎡(약 5.04평) 규모의 소형 주거/업무 공간입니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 지하철 5호선 장한평역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 을구 1번 주택임차권(이경인, 보증금 175,000,000원)이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인의 대항력 및 배당 순위에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인의 정확한 계약 조건, 보증금 수령 예정액 등에 대한 정보가 미상입니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 및 투자 수익률 산정에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 복합적인 이해관계: 본 경매 사건의 채권자가 임차인이기도 하여(이경인), 경매 진행 과정 및 배당에 관한 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 조건이 양호합니다. 감정가는 2억 1백만원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 매물이 1억 8천만원에서 2억원 수준에서 거래된 것으로 파악됩니다.

가장 중요한 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인(이경인)의 보증금 1억 7천 5백만원 인수 여부입니다. 등기부등본 및 물건명세서상 '인수'로 명시되어 있어, 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 추가로 부담해야 할 가능성이 높습니다. 임대관계가 미상이고 임차인이 채권자이기도 한 점은 추가적인 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로, 상대적으로 최신 설비와 현대적인 디자인을 갖추고 있어 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 인근으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 16.67㎡의 전용면적으로 1인 가구 실수요자 또는 소형 임대 상품으로서의 매력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물(동우리즈힐스) 내 유사 면적(16.57~16.67㎡)의 오피스텔 매매가는 2024년 8월 200,000,000원, 2024년 10월 180,000,000원, 2025년 10월 200,000,000원 수준이었습니다. 현재 시장 시세는 약 1억 8천만원에서 2억원 사이로 파악됩니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 크다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 만약 매수인이 보증금 전액(175,000,000원)을 인수해야 한다면, 총 투자 금액은 '입찰가 + 175,000,000원'이 됩니다. 따라서 총 투자 금액이 시장 시세(1억 8천만원 ~ 2억원)를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 산정해야 합니다.

이러한 점을 고려할 때, 현 시세 범위를 초과하지 않는 총 투자 비용을 맞추기 위해서는 입찰가가 상당히 낮게 결정되어야 합니다. 예를 들어, 총 투자 비용을 최상단 시세인 2억원으로 맞춘다면, 입찰가는 약 2천 5백만원(2억원 - 1억 7천 5백만원) 수준이 되어야 합니다. 이는 감정가(2억 1백만원) 및 최근 실거래가와 비교할 때 매우 보수적인 접근입니다.

본 건의 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 예상 입찰가 범위는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 으로 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰가를 결정하시되, 임차인이 경매 배당을 통해 얼마만큼의 보증금을 회수할 수 있는지, 그리고 잔액 인수 금액이 얼마인지에 대한 최종 확인 후 입찰 금액을 확정하시는 것이 중요합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다면, 입찰가는 시장 시세에 더 가깝게 상향 조정될 수 있습니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

제공된 정보를 바탕으로 해당 물건지 주변의 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 직접적으로 인근 지역에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.