나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경361 [1] 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 6층시098호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철2호선 ""강변역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 고속버스터미널 및 지하철 2호선 강변역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 내 제6층 제시098호 외 1개호로서,

외벽 : 알루미늄 복합판넬 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

본건 ""가"", ""나"" 공히 집합건축물대장상 판매시설로서, 기준시점 현재 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉)
가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의), 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의), <추가기재>""가로구역별 건축물 최고높이 지정구역""

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임차인이 사용 중인 것으로 탐문조사 되었음.

물건 비고

2025.09.19.자로 제출된 감정서에 따르면, 오픈상가 형태의 구분건물로서 가별의 설치를 통한 경계표지가 있고, 천정에 부착된 건물번호표시로 개별호수를 확인 할 수 있으며, 감정 당시 제시098호 및 제시099호는 일시적으로 하나의 용도로 사용하고 있으나, 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있으므로 개별평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경361 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 6층시098호

용도: 판매시설

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 내 제6층

구분건물: 오픈상가 형태

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 3.15㎡ (약 0.95평)

건물면적: 11.88㎡ (약 3.59평)

감정가: 10,200,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울 지하철 2호선 강변역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 동서울종합터미널 및 지하철 2호선 강변역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로: 북서측 노폭 약 30m, 남서측 노폭 약 25m, 남동측 및 북서측 노폭 약 15m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역이며, 도로, 전기공급설비, 지하도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

추가 제한사항으로는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2007년 6월 19일 접수된 국민은행 근저당(채권액 455,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 별도 개요는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

탐문 조사 결과, 임차인 이기준 씨가 2016년 2월 4일부터 점포를 사용 중인 것으로 파악되었습니다.

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2016-02-04

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 권리분석 요약

전체적으로 권리 관계는 깨끗하며, 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 테크노마트는 전자제품 판매를 중심으로 다양한 상업시설, 영화관(CGV), 롯데마트, 엔터식스 등이 입점한 대형 복합 쇼핑몰입니다. 인근에 아파트 단지와 학교가 있어 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 상가 특성

본건은 오픈상가 형태의 판매시설로, 개별 호수 확인이 가능한 구분건물입니다. 감정 당시 두 개 호수(제시098호, 099호)가 일시적으로 하나의 용도로 사용되었으나, 위치와 면적이 특정 가능하여 개별 평가되었습니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 탐색 결과, 본건이 위치한 테크노마트 주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 과거 동서울터미널의 매연 및 교통 혼잡이 지역의 단점으로 거론된 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 대형마트, 영화관, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

강변역, 동서울종합터미널, 버스정류장이 인접하여 교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 인프라

주거 지역(아파트) 및 교육 시설(학교)이 인접해 있어 잠재적인 고객 유입이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

도시지역 내 준주거지역으로 지정되어 있으나, 도로, 전기공급설비, 지하도로 저촉 및 다수의 건축 및 개발 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

감정평가서에 따르면 오픈상가 형태이며, 개별 호수 확인이 가능하나, 제시098호와 099호가 일시적으로 하나의 용도로 사용되었던 점은 향후 활용 계획 시 고려사항이 될 수 있습니다. 건물 내부 상태에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 상가 경쟁

대형 복합 쇼핑몰인 테크노마트 내에 위치하고 있어, 동종 업종 및 유사 상권 내 경쟁이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 강변역 초역세권에 위치한 테크노마트 내 판매시설로, 편리한 교통과 풍부한 주변 편의시설을 갖추고 있어 입지적 강점이 분명합니다. 소형 면적으로 소액 투자가 가능하며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항과 상가 경쟁 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강변역 초역세권의 뛰어난 입지

* 대형 복합 쇼핑몰(테크노마트) 내 위치

* 소액으로 투자가 가능한 소형 상가

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 주변 배후 수요 (아파트, 학교)

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 10,200,000원이며, 본건은 인수할 권리가 없어 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.