나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51907 [1] 서울특별시 서대문구 남가좌동 105-1 창덕에버빌 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "가재울성천교회" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "창덕에버빌" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 가좌역 (경의.중앙선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 19층건(사용승인일: 1998.09.07.)중 제15층 제1501호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 창덕에버빌 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "창덕에버빌" 북동측으로 모래내로, 서측으로 모래내로13길 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(2014-12-18), 대로3류(폭 25m~30m)(2024- 10-31)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-02-15)(저촉), 소로 2류(폭 8m~10m)(2024-02-15)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-06-21)(저촉), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업 지구)<건축법>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2024-12-27)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 인근주민 탐문 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51907 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OOOOO

병합사건: 중복병합사건

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 남가좌동 105-1 창덕에버빌 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 774,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.38㎡ (약 7.68평)

토지지분: 20.38㎡ (약 7.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용): 99.57㎡ (약 37.47평)

건물지분(전용): 99.57㎡ (약 37.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 표제부 기준 건물 연면적: 26,526.26㎡

건축물 표제부 기준 대지 면적: 3,043㎡

1.4. 건물 정보

건물명: 창덕에버빌

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

사용승인일: 1998년 9월 7일

건축물 층수: 지하 4층, 지상 19층

본건 위치: 15층 1501호

1.5. 등기부 요약

말소기준권리: 을1. 신한은행 근저당권 (2008-11-10)

주요 등기 내용:

* 소유권 이전 (1999-01-27): 박해용

* 소유권 이전 (2025-08-14): 박성준 외 1명 (상속)

* 강제 경매 개시 결정 (2025-09-02): 채권자 김기현 (2025타경51907)

* 강제 경매 개시 결정 (2026-01-12): 채권자 신영자산관리대부유한회사 (2026타경50028)

* 압류 및 가압류 다수 (서대문세무서장, 서대문구, 서울특별시 서대문구, 엠메이드대부 등)

1.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

기타 참고사항: 임대상황 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "가재울성천교회" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 "창덕에버빌"까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 가좌역 (경의.중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본 토지는 인접한 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, "창덕에버빌" 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건이 속한 "창덕에버빌" 북동측으로는 모래내로, 서측으로는 모래내로13길 등 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 지정됨 (2014-12-18)

* 도로: 대로3류, 소로1류, 소로2류, 중로3류 등과 접합 또는 저촉됨.

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업 지구), 상대보호구역 (2016-10-10), 대공방어협조구역, 재정비촉진지구 (2024-12-27), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

등기부등본상 을1. 신한은행 근저당권을 말소기준권리로 하여, 해당 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.2. 인수되는 권리

상기 등기부 요약 및 물건명세서상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 특수 물건 정보

* 중복병합사건: 관련 사건이 병합되어 진행 중입니다.

* 재정비촉진지구: 해당 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 최근 가재울뉴타운 사업이 진행되면서 지역 환경 개선 및 인프라 확충이 이루어지고 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

재정비촉진지구로 지정된 점은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 중요한 요인입니다. 신축 아파트 단지 및 상업 시설 개발 등 계획된 개발 사업을 통해 주거 환경 및 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

가좌역 (경의.중앙선)이 인접하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

5.2. 편의시설

인근에 각종 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (추후 현장 확인 필요)

5.3. 교육

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용됩니다. 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높습니다. (구체적인 학교 정보 및 교육 환경은 별도 확인 필요)

5.4. 주변 시설 (외부 조사 결과)

주변 지역은 대규모 아파트 단지 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 현재까지 조사된 바로는, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 재정비촉진지구 지정으로 인해 향후 지역 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

중복병합사건으로 진행되는 만큼, 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 재정비 사업의 불확실성

재정비촉진지구 개발은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하지만, 사업 진행 지연, 계획 변경 등의 위험 요인도 존재합니다. 또한, 개발 기간 중 소음, 분진 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 상태 확인

감정평가서상 "발코니 확장 등 내부 구조가 다소 상이할 수 있다"는 내용이 언급되어 있습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지거래허가구역

해당 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 특정 용도 변경 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 재정비촉진지구 내에 위치한 아파트로, 가좌역 역세권에 해당하여 교통 접근성이 우수합니다. 현재 감정가는 7억 7천 4백만원으로, 권리 관계는 경매 절차를 통해 대부분 정리될 것으로 예상됩니다. 특히, 재정비촉진지구라는 지정 사항은 향후 지역 개발에 따른 높은 가치 상승 잠재력을 시사합니다. 다만, 중복병합사건이라는 점과 실제 내부 상태 확인의 필요성, 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 가좌역 인근의 우수한 교통 접근성

* 경매를 통한 권리 관계 명확화 및 인수 부담 최소화 (인수되는 권리 없음)

* 안정적인 주거 환경 및 개발에 따른 편의시설 확충 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 774,000,000원입니다. 이는 경매 절차의 기준 가격으로 활용됩니다. 실제 입찰가 산정 시에는 최근 인근 유사 물건의 실거래가, 시장 상황, 본건의 잠재적 개발 가치, 명도 비용, 그리고 개별 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가격을 기준으로 충분한 시장 조사를 거쳐 전략적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.