나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51836 [1] 서울특별시 마포구 신공덕동 5-38 모던하우스 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 신공덕동 소재 '서울공덕초등학교' 북동측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 인근은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등과 공공기관, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역 '공덕역(5,6호선, 경의중앙선)' 이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서, (사용승인일:2019.11.11) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: - 창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 8필지 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호'1,4,5,8' 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) -기호'2,3,6,7' 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)본건은 제시외건물㉠(판넬조 판넬지붕, 약 2.25㎡,주택일부), 제시외건물㉡(판넬조 판넬 지붕, 약 1.5㎡, 주택일부)이 소재하고 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51836 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 마포구 신공덕동 5-38 모던하우스 2동 4층401호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2019년 11월 11일

구분건물 면적: 전용면적 28.59㎡ (약 8.65평)

해당층: 4층

용도: 다세대주택 (근린생활시설 포함)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 349,250,000원

건물 제시외면적: 3.75㎡ (약 1.13평) - 본건에 포함되어 매각됩니다.

제시외 건물 포함: 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 마포구 신공덕동 소재 '서울공덕초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등과 공공기관, 학교, 각종 근린생활시설이 소재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

지하철 5, 6호선 및 경의중앙선 '공덕역'이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 박문헌이 존재합니다.

* 임차인: 박문헌

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 29일

확정일자: 2020년 8월 31일

배당신고일자: 2024년 10월 2일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 박문헌 (1차 보증금 증액분 8,000,000원 포함)

보증금: 338,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 29일

확정일자: 2022년 9월 15일

배당신고일자: 2024년 10월 2일

대항력: 있음

비고:

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 갑8, 정남순 가압류, 2023.04.04.)

을3, 주택임차권: 박문헌, 338,000,000원, 2024년 10월 2일 접수. 이 권리는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. (물건명세서 참고)

갑15, 강제경매: 박문헌, 338,189,000원, 2025년 9월 1일 접수. (본 경매 사건)

이 외 다수의 가압류 및 압류 권리가 있으나, 말소기준권리(갑8)보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 476,941,255원

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 박문헌이 존재하며, 해당 임차권(을3, 338,000,000원)은 매각 후에도 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

채권자 박 이 신청한 강제경매(갑15) 사건입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신공덕동 지역은 공덕역을 중심으로 교통의 요지이며, 주변에 다수의 아파트 단지, 주거 시설, 상업 시설, 공공기관 등이 혼재하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

다세대 주택 밀집 지역으로, 인근 근린생활시설 등을 통한 상업 활동도 활발합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주변 학교

서울공덕초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 을구 3번 주택임차권(박문헌, 338,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰 전 임차인과의 협의 또는 법원 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

제시외 건물 포함: 건물 외 별도로 제시외 건물(판넬조 판넬지붕, 약 2.25㎡ + 약 1.5㎡ = 총 3.75㎡)이 포함되어 매각되므로, 관련 권리 및 철거 가능성 등을 사전 검토해야 합니다.

토지 이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상에 해당하며 일반적인 내국인 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 신공덕동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 공덕역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 338,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 것입니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

인근 유사 물건의 매매 사례를 볼 때, 실거래가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있으나, 인수되는 임차인 보증금을 감안한 실질적인 취득 가격을 계산해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 공덕역(5,6호선, 경의중앙선) 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

주거 밀집 지역: 주변에 주거 시설이 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 349,250,000원

최근 동일 건물(모던하우스) 유사 면적(28.85㎡) 매매 사례(2025년 12월): 355,000,000원

인수되는 임차인 보증금 (을구 3번): 338,000,000원

분석:

본건의 실질적 총 취득 금액은 (낙찰가 + 인수되는 임차인 보증금 338,000,000원)이 됩니다.

유사 면적의 최근 매매가 355,000,000원을 고려할 때, 보증금을 제외한 실질적인 건물 가치는 약 17,000,000원 (355,000,000원 - 338,000,000원)으로 매우 낮게 형성됩니다.

따라서, 낙찰가는 17,000,000원 이하로 결정되어야 총 부담액이 시장가 이하로 유지될 수 있습니다.

인수되는 보증금 338,000,000원을 고려하면, 낙찰가로 10,000,000원에서 15,000,000원 사이로 입찰하는 것이 보수적인 접근으로 판단됩니다. 이 경우 총 부담액은 348,000,000원에서 353,000,000원 수준이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.