나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11890 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ‘서울개웅초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2020.06.19.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다. 2. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경11890 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11890 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제2층 제204호 (도로명주소: 서울특별시 구로구 개봉로15길 74-24)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제204호

* 전유면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 토지지분: 18.57㎡ (약 5.62평)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등

* 건물용도: 공동주택(다세대주택)

* 사용승인일: 2020년 06월 19일

* 감정평가액: 242,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ‘서울개웅초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 08월 05일 광산세무서장 압류 (갑6)

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 모든 등기부상 권리(압류, 근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 주 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 12일

* 확정일자: 2021년 06월 30일

* 배당신고일자: 2023년 08월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(을3)으로 기재되어 있으나, 말소 대상이며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다. 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울개웅초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있습니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 통상적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 매각 조건: 본 물건의 매각은 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이러한 조건이 매각기일까지 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 협상 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 대항력 부재: 등기부상 주택임차권이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 분석되었고 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, HUG가 채권자로서 본 경매를 진행한 점과 위 조건 사항을 종합적으로 고려하여, 최종 잔금 납부 시점까지 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용규제: 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 지정 등 다양한 도시계획 및 법적 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 서울 구로구 개봉동이라는 입지 또한 일반적인 주거 환경을 제공합니다. 그러나 HUG와의 임대차 보증금 관련 매각 조건이 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 매각이 원활히 진행되려면 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 필수적이며, 이 부분에 대한 매수인 측의 세심한 확인과 관리가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최근에 지어져 내부 시설 및 구조가 최신 규격에 부합할 가능성이 높습니다.

* 입지: 서울 구로구 개봉동에 위치하여 서울시 내 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확화 시: HUG 관련 조건이 성실히 이행될 경우, 권리 분석이 비교적 간단해져 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 242,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 250,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 139,500,000원 (2026년 7월 거래)

* 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡): 250,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 분석: 본 물건은 전용면적 29.86㎡(약 9.03평)으로, 제공된 시세 정보 중 가장 작은 면적을 가지고 있으나 건축 연도는 2020년으로 가장 최신입니다. 최근 거래된 사례 중 2002년식 51.48㎡ 건물이 250,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 242,000,000원은 신축 연식을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 매각 조건의 리스크를 반영하여 감정가 대비 80% ~ 85% 수준을 보수적으로 고려한 입찰가 범위를 제시합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 범위: 193,600,000원 ~ 205,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.