나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11885 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 355-20 베아트리스101 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 및 2호선 '까치산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2017.7.3.)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.
(후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11885 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 355-20 베아트리스101 제3층 제303호 (도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로15가길 34-10)

* 건물명: 베아트리스

* 구분: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 토지면적: 17.93㎡ (약 5.42평) / 토지 지분: 17.93㎡ (약 5.42평)

* 건물면적: 29.35㎡ (약 8.88평) / 건물 지분: 29.35㎡ (약 8.88평) (전용면적에 해당)

* 사용승인일: 2017년 7월 3일

* 감정가: 233,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 및 2호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 19일 소상공인시장진흥공단 가압류 (갑4)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2017.07.12)

* 공유자전부이전 (2017.10.24)

* 소유권이전 (2022.03.18)

* 가압류 (2023.05.19) - 말소기준권리

* 압류 (2024.08.23) - 말소

* 강제경매 (2025.09.02) - 본건 경매 개시

* 주택임차권 (2023.11.23, 고 외 1인) - 말소 (매각으로 소멸)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (고 외 1인)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일: 2021-11-15 / 2021-09-03 / 2023-11-23

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본건 매각조건에 따라, 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (상기 임차인 조건 충족 시)

* 등기부채권 총액: 295,075,632원

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건은 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설: 주거 지역 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통 요지: 지하철 5호선 및 2호선 까치산역 인근에 위치하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '화곡1동주민센터'가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 및 2호선 까치산역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상태: 2017년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽 석재 마감, 새시 창호, 위생/급배수/난방/승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역, 공항, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 조건 불이행 가능성: 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 명시된 조건 하에서는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항, 군사시설 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정으로 인해 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물 현황도와의 차이: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 집합건축물대장상의 정보를 바탕으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조나 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 공항 소음: 중요시설물보호지구(공항)에 해당하므로, 소음 등 공항 관련 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 부동산 강제경매로 진행되며, 감정가는 2억 3300만원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 입지 조건은 주거 지역 내에 위치하며 지하철역 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, HUG 임차인의 보증금 관련 조건 이행 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다. 현재 조건상으로는 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

* 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 주거 용도로는 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* HUG 관련 리스크 해소: 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 인해, 임차 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선, 2호선 까치산역 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 233,000,000원

* 주변 시세 분석: 최근 유사 건물의 매매 사례(2019년식, 19.98㎡)를 고려할 때, 본건(29.35㎡)의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 해당 사례의 면적당 가격을 적용 시 약 3억원 이상의 가치를 시사합니다.

* 입찰가 산정: HUG 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

* 제안 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

* 상기 범위는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 가격 동향 및 경매 특성을 고려한 보수적인 제안이며, 실제 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.