나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11734 [1] 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 제7층 제701호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)' 북동측 인근에
위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '가산디지털단지역(지하철 1,
7호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 / 지상14층 건 내 제7층 제701호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2004.06.28)

외벽 : 석재 붙임 마감 및 페어글라스 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건 기호 (1) ~ (3)은 기준시점 현재 공부상 아파트형공장으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 냉난방설비, 위생설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 아파트형공장, 지원시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1. 가산동 60-11]준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 도시철도(2022-
04-14)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2021-10-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장
애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건
축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산
업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장
설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.
~2026.8.25)임.

[2. 가산동 44-3]준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 일단의공업용지조
성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면
구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입
지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용
도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타참고사항 : 본건의 종전 감정평가사례 상 본건 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중
인 것으로 파악되므로 경매 진행 시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경11734 (1) 사건으로, 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 제7층 제701호에 위치한 지식산업센터입니다.

건물은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,085,000,000원입니다.

토지 면적은 44.44㎡ (약 13.44평)이며, 건물 면적은 176.43㎡ (약 53.37평)입니다.

채권자는 (OOOOOO이며, 공동담보 및 별도등기 사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 지역 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장 및 가산디지털단지역이 위치하여 교통 여건은 무난합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 2층, 지상 14층 건물 중 제7층 제701호이며, 2004년 6월 28일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재 붙임 및 페어글라스 마감, 창호는 시스템 창호로 구성되어 있습니다.

토지는 평탄한 2필지의 사다리형 토지로, 아파트형공장 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남측으로 약 25미터, 동측 및 북측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 지역에 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제가 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일자 주식회사케어마일의 가압류(서울고등법원 2025카합20003)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 이후 가압류, 근저당권, 강제경매 개시결정이 순차적으로 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 2,488,250,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리로는 토지 을구 26번, 60번 및 2토지 을구 5번의 지상권 등기가 있습니다.

4. 상권분석

본건은 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 대규모 산업 및 업무지구 내에 위치하고 있습니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집해 있어 관련 업종의 배후 수요가 풍부합니다.

지역 내 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 기능이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

교통망으로는 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 금융, 쇼핑, 식음료 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변은 업무 및 산업시설 위주로 형성되어 있으며, 주거 시설보다는 업무 환경에 특화된 지역입니다.

주변에서 특별히 식별되는 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 및 별도등기 사항이 있어 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기는 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있으므로, 해당 권리의 내용과 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계가 미상이므로, 해당 호실에 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

감정평가서상 본건 701호, 702호, 703호가 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 것으로 파악되었으며, 향후 개별 호실로 복원 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서남부의 대표적인 업무 및 산업 허브인 가산디지털단지에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

지하철역과의 접근성, 주변의 풍부한 산업 인프라 등은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

하지만, 복잡한 권리관계(지상권 인수 등)와 현재 파악되지 않은 임대차 현황, 그리고 호실이 일괄 사용 중이라는 점은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 투자 결정 전에 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지역 역세권이라는 강력한 입지 조건

꾸준한 임대 수요가 예상되는 지식산업센터

주변 시세 및 단지 내 유사 물건 낙찰가 분석을 통한 투자 수익률 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 매각으로 인해 인수해야 하는 지상권 등 권리의 정확한 가치 평가

* 숨겨진 임차인 현황 및 명도에 소요될 예상 비용

* 호실 분할 복원을 위한 예상 공사 비용

* 현재 시장 상황 및 유사 물건의 실제 낙찰가 추이

향후 상세한 현장 조사 및 권리 분석을 바탕으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

주의: 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금을 제외하고 계산합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.