나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11752 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 1013 벽산아파트 제502동 제4층 제402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""금동초등학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 주위로는 아파트단지, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은
양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물 내 제4층 제402호 건으로서,
(사용승인일:2004.08.06.)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 아파트로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역
)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3
313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11752 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 1013 벽산아파트 제502동 제4층 제402호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

706,000,000원

1.5. 면적

* 토지: 47.82㎡ (약 14.47평)

* 건물: 114.84㎡ (약 34.74평)

* 전용면적 (추정): 84.97㎡ (약 25.70평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 건물 정보

* 아파트명: 관악벽산타운5단지

* 건축물대장상 사용승인일: 2004년 8월 6일

* 총 층수: 18층 (해당 호실: 4층)

* 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 아파트 단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* "금동초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 11월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리 확인)

* 말소기준권리: 2016년 10월 31일 접수, 하나은행 근저당권 (을9)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 하나은행 근저당권 (을9, 2016-10-31)

* 예가람저축은행 근저당권 (을18, 2020-12-10)

* 주식회사디지비캐피탈 근저당권 (을19, 2023-03-02)

* 마시랑주식회사 근저당권 (을20, 2025-04-01)

* 하나카드 가압류 (갑19, 2025-06-05)

* 삼성카드 가압류 (갑20, 2025-06-10)

* 주식회사아이엠캐피탈 가압류 (갑21, 2025-07-23)

* 예가람저축은행 임의경매 (갑22, 2025-08-27, 본건 사건)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

3.3. 총 채권액 (등기부상)

* 등기부 채권 총액: 913,701,548원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 주위로 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 아파트 단지 규모

* 관악벽산타운5단지는 총 2810세대의 대단지 아파트입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통

* 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량 진출입이 용이합니다.

5.3. 교육시설

* 금동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교육환경보호구역에 해당하므로 남부교육청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 총 채권액이 감정가 대비 높은 수준입니다 (약 129%).

* 단, 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다.

6.2. 임차인

* 명시된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

6.3. 공시지가 및 토지이용계획

* 토지이용계획상 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 소로2류, 중로3류에 접합합니다.

* 다수의 법적 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 존재하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

* 주변 지역에 특별히 명확하게 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 근린생활시설 및 상업 시설 등이 혼재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동의 구축 아파트 단지 내 위치하며, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 합니다. 최근 실거래가 및 아파트 시세 데이터를 바탕으로 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대단지 아파트의 안정성

* 총 2810세대의 대단지 아파트 단지로, 환금성 및 관리의 용이성이 높습니다.

8.2. 교통 및 생활 편의성

* 인근 버스정류장 위치 및 다양한 근린생활시설 접근성이 우수합니다.

8.3. 권리관계 명확성

* 말소기준권리 하위 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 권리상의 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월): 53,600만원 ~ 58,200만원 (전용 84.97㎡ 기준)

* 평균 시세: 약 55,933만원

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 706,000,000원

* 최근 매매가 평균: 약 559,330,000원

* 본 건은 4층으로, 동일 면적/층의 최근 거래 가격을 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 입찰 시에는 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 검토하며, 최근 시세 평균인 5.6억원 ~ 6억원 사이에서 경쟁 구도를 고려하여 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 조사를 심화해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.