나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11799 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-21 다원리치빌5차 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층중 4층 401호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방4, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 279-21 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물제한 표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건 축+옥탑 등)), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11799 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-21 다원리치빌5차 제4층 제401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 342,000,000원

* 토지면적: 25.72㎡ (약 7.78평)

* 건물면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 4층 401호이며, 외벽은 치장벽돌, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 이용상태: 도시형생활주택(방 4, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없음

* 기타 참고사항: 임대 관계 미상, 기타 특이사항 없음.

1.2. 권리분석

* 권리 요약:

* 소유권보존: 2021-08-10

* 주택임차권 (강정윤): 2022-04-22 전입/확정, 2023-09-26 등기, 보증금 376,000,000원. 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 인수 대상입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-08-28 등기, 채권액 376,000,000원. 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (강정윤)

* 보증금: 376,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-04-22

* 대항력: 있음

* 특이사항: 선순위 임차권으로, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수됩니다. 임차인 강정윤의 이름은 개인정보 보호를 위해 강 으로 표기합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보는 인근의 다른 다세대 주택(리치그린B, 성화단지, SKYVILLE 등)의 거래 사례를 포함하고 있습니다.

* 해당 정보들을 종합적으로 고려할 때, 유사 면적의 다세대 주택 거래가는 대략 100,000,000원에서 220,000,000원 사이의 분포를 보입니다.

* 그러나 본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 감정가는 342,000,000원으로 제시되어 있습니다. 이는 최근 거래 사례와 상당한 차이가 있습니다.

* 제시된 감정가 342,000,000원은 36.95㎡ 면적 기준 약 9,250,000원/㎡입니다.

* JSON에서 확인된 '리치그린B'의 경우 72.48㎡에 220,000,000원 (약 3,030,000원/㎡), 'SKYVILLE'의 경우 44.64㎡에 175,000,000원 (약 3,920,000원/㎡)으로 거래되었습니다.

* 본 물건의 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 개봉초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 주거 지역에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설:

* 본 보고서에서는 제공된 정보 외 외부 지도 서비스 또는 검색 사이트를 통해 주변 시설을 검색하고 혐오 시설 유무를 판단하는 데 한계가 있음을 알려드립니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 강정윤 씨는 376,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있어 매수인이 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 높은 채무 총액: 채권자(주택도시보증공사)의 채권액과 임차인의 보증금이 각각 376,000,000원으로 동일하며, 이를 합산하면 752,000,000원 이상이 됩니다. 이는 감정가 342,000,000원을 크게 상회하는 금액입니다.

* 감정가와 채무/보증금 간의 괴리: 감정가가 실제 인수해야 할 총 채무 및 임차 보증금보다 현저히 낮아, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획에 따른 건축 및 이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 분석상 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 376,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수될 가능성이 높습니다. 해당 금액은 감정가(342,000,000원)보다 높으며, 채권자의 채권액과 동일합니다. 이는 사실상 매수인이 인수해야 할 총 채무(채권액 + 인수 보증금)가 감정가를 훨씬 초과함을 의미합니다. 상권 분석 상 제시된 최근 거래 사례와 본 물건의 감정가 사이에 큰 차이가 있어, 감정가의 신뢰성에 의문이 제기됩니다. 높은 위험 부담에도 불구하고, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 가능성이 있는 경우에 한해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 위치: 수도권이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택으로서 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 시세 차익 가능성 (주의 필요): 만약 인수해야 할 보증금 및 채무 총액을 고려하더라도, 시장 가치가 더 높다고 판단될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다. (현재 정보로는 판단 어려움)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(376,000,000원)을 제외하고, 감정가(342,000,000원)를 기준으로 하되, 높은 위험 요소를 고려하여 산정합니다.

* 선순위 임차인의 보증금 및 채권자의 채권액이 감정가보다 높아, 본 물건은 채무 불이행의 위험이 매우 큽니다.

* 위험 요소를 감안하여 감정가의 50% 수준인 170,000,000원으로 예상 입찰가를 제안합니다.

* 입찰 시 총 부담액은 예상 입찰가 170,000,000원 + 인수 보증금 376,000,000원 = 546,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

* 따라서, 최종 입찰가는 총 부담액과 향후 시세 상승 가능성, 보유 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.