나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11806 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산3동주민센터"" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2020-02-28)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약20미터, 북측 및 서측으로 노폭 약5미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)독산동973-1:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).
(2)독산동973-2:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).
(3)독산동973-49:도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11806 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 384,000,000원

토지면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

토지지분: 18.807㎡ (약 5.69평)

건물면적: 54.76㎡ (약 16.57평)

건물지분: 54.76㎡ (약 16.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층/지상12층

사용승인일: 2020년 02월 28일

해당층: 5층

1.1. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 물건 동측으로는 약 20미터, 북측 및 서측으로는 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2026년 8월 25일까지) 등 다양한 도시계획 시설이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매는 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2022년 07월 26일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑3)입니다.

* 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 8번 주택임차권 등기 (2023년 09월 06일 등기): 임차인 최 (보증금 365,000,000원, 차임 0원, 전입일 2021-08-13, 확정일 2021-07-14)가 있으며, 해당 임차인은 대항력이 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액은 798,222,100원입니다.

* 기타 권리사항들은 말소기준권리보다 후순위로 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑1: 소유권보존 (2020-03-05)

* 갑2: 소유권이전 (2020-10-23)

* 갑4: 압류 (관악세무서장, 2023-04-10) - 말소

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-08-30) - 말소

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단, 2023-08-31) - 말소

* 갑7: 압류 (금천구, 2025-04-16) - 말소

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-28) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 갑9: 압류 (관악구, 2025-09-10) - 말소

* 갑10: 압류 (군포시, 2026-07-27) - 말소

1.3. 상권분석

* 단지 인근에 독산3동주민센터가 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 일상적인 생활에 필요한 근린생활시설 이용이 가능하며, 상권은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있어 주거 및 업무에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

* 최신 건축물(2020년 준공)로 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최 (보증금 365,000,000원)의 보증금이 매수인에게 인수되므로, 총 투자 금액이 상당 부분 증가할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획상 중점경관관리구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있으나, 현 상태의 오피스텔 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 공동담보 물건이 언급되어 있어, 해당 채무 관계의 복잡성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축 오피스텔로, 지역 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 대항력 있는 임차인의 보증금 365,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건이므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 해당 임차인의 보증금 인수 부담을 고려할 때, 총 투자 비용이 실질적인 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 서울 시내에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건을 고려하더라도, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 월세 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 384,000,000원이나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 임차인의 보증금이 365,000,000원에 달합니다. 따라서 매수인이 실제로 부담해야 하는 총액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

최근 거래 사례 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 약 390,000,000원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금(365,000,000원)을 제외한, 입찰 참여자가 고려해야 할 실질적인 가용 금액은 약 25,000,000원 (시장가치 390,000,000원 - 인수 보증금 365,000,000원) 수준입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 실질적인 가용 금액 범위를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 25,000,000원

이 예상 입찰가로 낙찰될 경우, 총 매수 금액은 약 390,000,000원 (입찰가 25,000,000원 + 인수 보증금 365,000,000원)이 되며, 이는 현 시세와 유사한 수준으로, 추가적인 수익 창출을 위해서는 더욱 면밀한 시세 조사 및 위험 감수 수준에 따른 입찰가 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.