나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11851 [1] 서울특별시 구로구 구로동 74-30 현대상가동 제1층 제12호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '동구로초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 학교, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '대림역(지하철 2, 7호선)'이
소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층 건 내 제1층 제12호로서,
(사용승인일 : 1988.06.17)

외벽 : 수성 페인트 마감 및 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 근린생활시설(상호명 : '심도 인테리어')로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 냉난방설비, 위생설비 및 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 부정형 토지로, 아파트, 근린생활, 판매시설의 건
부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북서측으로 노폭 약 27미터 내외 및 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도
로와 각각 접하며, 단지 내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고
높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경
보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위
탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:
외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),
건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타참고사항
가. 본건은 건축물 현황도 및 상가 관리사무소 등에 비치된 위치도면의 부재로 인하여 호실
표기를 기준한 외부관찰, 유사 평가사례 및 점유자 탐문조사 등에 의하여 내부구조 및 이용
상황 등을 파악 하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

나. 본 감정평가는 수인이 공유하고 있는 구분건물 중 '최현아' 지분(30/100)만의 감정평가
로, 관련규정에 따라 공유물 전체를 기준으로 한 단가에 '최현아'의 지분비율로 사정한 면적
을 적용하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

지분매각
공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11851 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 74-30 현대상가동 제1층 제12호

용도: 근린상가

감정가: 73,000,000원

토지면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

토지지분: 4.314㎡ (약 1.31평)

건물면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

건물지분: 7.41㎡ (약 2.24평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 1988년 06월 17일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '동구로초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 지하철 2, 7호선 대림역이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

인접도로: 북서측으로 약 27미터, 남서측으로 약 12미터의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (보고서상 명시된 인수 권리 없음)

말소기준권리: 주식회사평광산업 강제경매 (접수일자: 2025년 09월 01일)

임차인 현황:

* 김재갑 임차인은 대항력이 있으며, 2006년 09월 29일에 전입(사업자) 신고를 하였습니다. 보증금 5,000,000원, 차임 월 500,000원입니다.

* 본 건은 지분매각으로, 임차인 김재갑의 대항력에도 불구하고 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

집합건물 등기부 요약:

* 최초 소유권이전 (1989년), 협의분할에 의한 상속 (2002년) 이력이 있습니다.

* 다수의 소유권 지분 이전 및 변경이 있었습니다.

* 말소기준권리인 주식회사평광산업의 강제경매 (2025년 09월 01일) 외 주택도시보증공사의 가압류 (2025년 12월 01일, 400,000,000원)가 존재합니다.

등기부채권 총액: 400,000,000원

4. 상권분석

지역 특성: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 지역에 위치합니다.

현황 이용 상태: 본 건은 기준시점 현재 근린생활시설(상호명: '심도 인테리어')로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등에 속하며, 건축법, 공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 적용을 받습니다.

5. 생활정보

교통 접근성: 지하철 2, 7호선 대림역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설: 초등학교, 상가, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 동구로초등학교가 인근에 있으며, 구로 산업단지가 부근에 위치해 있습니다. (직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 산업단지의 특성상 소음이나 공해 가능성은 고려할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본 물건은 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 관리·처분 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수신고 제한: 공유자는 우선매수신고를 할 수 있으나, 보증금 미납 시 차회 기일부터 우선권을 상실하는 절차적 제한이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 김재갑 임차인은 대항력이 있으나, 본 경매 절차상 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

건물 노후도: 1988년에 사용승인된 건물로, 약 38년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

복합 용도 지역: 일반상업지역과 제3종일반주거지역 등이 혼재하여 향후 지역 개발 또는 규제 변경에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 지하철 2, 7호선 대림역 역세권에 위치한 근린상가 지분으로, 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재 임차인이 있으나 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보이며, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 지분매각이라는 특성상 공유자와의 원만한 관계 유지가 중요하며, 건물 노후도에 대한 관리 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 7호선 대림역)의 탁월한 교통 접근성.

* 소형 면적의 근린상가로, 소액 투자 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없어 명도 절차가 비교적 간편할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가(73,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 권리관계, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건의 낙찰 사례 분석이 추가적으로 필요하며, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.