나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11904 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11904 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11904
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로15길 19 으뜸캐슬2차, 제3층 제304호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11904 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로15길 19 으뜸캐슬2차, 제3층 제304호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 238,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11904 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11904 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 298,000,000원

토지면적: 17.57㎡ (약 5.32평)

토지지분: 17.57㎡ (약 5.32평)

건물면적: 23.35㎡ (약 7.07평)

건물지분: 23.35㎡ (약 7.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 상세 물건 현황

1.2. 1. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

외벽: 석재 붙임 등

창호: 새시 창호 등

건물 이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 방 2개, 거실 1개, 화장실 1개로 이용 중임.

건물 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 완경사지에 형성된 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.3. 입지 조건 분석

위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2호선, 5호선)' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 더불어 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역이 가까이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함. 이는 교통상황이 보통 이상임을 시사함.

1.4. 권리 분석

매각 조건: 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

주의사항: 본 경매 물건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됨. 이는 낙찰자가 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 부담을 인지하고 입찰에 참여해야 함을 의미함.

임차인 관련 사항: 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있음.

1.5. 상권 분석

주변 상업 시설: 까치산역 인근은 전통시장(까치산 시장)과 함께 다양한 근린생활시설, 소매점, 식음료 업종 등이 발달해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있음. 또한, 환승역으로서의 유동인구 증가로 인해 상권이 활성화되어 있으며, 특히 여성 소비자를 대상으로 하는 업종이 강세를 보임.

지역 특징: 화곡동은 다세대주택 밀집 지역의 특성을 가지며, 까치산역을 중심으로 한 역세권 상권과 전통 시장이 어우러져 활기찬 분위기를 형성하고 있음.

1.6. 생활 정보

주거 형태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 방 2개, 거실 1개, 화장실 1개로 구성되어 있어 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 구조임.

편의 시설 접근성: 까치산역(2, 5호선) 및 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 주변 상업시설 및 전통시장을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋음.

1.7. 잠재적 리스크

법적 제한 사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하지만, 최근 규제 완화로 인해 25층까지 건축이 가능하게 된 경우도 있어 향후 건축 규제 변화 가능성을 염두에 둘 필요가 있음. 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 거래 시 관련 법규 확인이 필수적임.

임차인 보증금 관련: 경매 물건의 특성상 임차인의 보증금 관련 권리 관계를 명확히 파악해야 하며, 특히 본건의 경우 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

기타 리스크: 토지이용계획상의 제한 사항(공항시설보호지구, 가축사육제한구역 등)이 실제 거주 및 재산권 행사 시 고려될 수 있는 요인임.

1.8. 투자 포인트

장점:

- 더블 역세권(2, 5호선)인 까치산역 인근에 위치하여 교통 편리성이 매우 우수함.

- 주변 상권 발달 및 주거 밀집 지역으로 임대 수요 확보에 유리함.

- 소형 면적의 다세대주택으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

잠재 가치:

- 향후 지역 개발 또는 규제 완화에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

- 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 지속적인 수요가 예상됨.

1.9. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경11904 (1) 물건은 더블 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 보증금 관련 특이사항 및 각종 토지이용계획상 제한사항을 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 투자 전략을 수립한다면, 소형 주택으로서의 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계