나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11900 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 914-1 첼시하우스9 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""시흥5동주민센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2022년 1월 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상5층건내
제4층 제404호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""공동주택"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11900 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 914-1 첼시하우스9 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 342,000,000원 (3억 4천 2백만원)

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

건물면적: 39.54㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2022년 1월

건물구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥5동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로: 본건은 남측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 9월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경11900) 등기입니다.

인수되는 권리: 낙찰자는 별도로 인수하는 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김혜연)

보증금: 358,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-15

대항력: 없음

비고: 임차인 김혜연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되는 물건입니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존: 이수정 외 1명 (2022-02-04)

주택임차권: 김혜연 (2023-09-06, 358,000,000원, 말소 예정)

가압류: 주택도시보증공사 (2023-09-19, 1,020,000,000원, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-03, 358,000,000원, 말소 예정)

1.3. 상권분석

본건은 서울 금천구 시흥동의 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

최근 인근 주택(다세대, 연립) 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 39.48㎡(연립, 1989년식) 4.4억원 거래

* 2026년 5월, 55.02㎡(다세대, 2008년식) 3.3억원 거래

* 2026년 5월, 55.19㎡(연립, 2002년식) 2.8억원 거래

본건(전용면적 39.54㎡, 2022년식)과 유사한 면적의 인근 주택 시세는 2.8억원에서 4.4억원 범위에 분포하며, 건축 연도를 고려할 때 본건의 신축성이 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 및 시흥5동 주민센터 이용이 편리합니다.

교통: 시내버스 이용이 가능한 대중교통 환경을 갖추고 있습니다.

주거환경: 일반 주거 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

건물 상태: 2022년 1월에 사용 승인된 신축 건물로, 최신 건축 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 관련 조건: 임차인 김혜연 및 주택임차권 승계인(HUG)은 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 임차 보증금을 인수하지 않음을 의미하나, 해당 조건이 명확히 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다.

권리 분석상 혼재 가능성: 등기부상 주택임차권(을1)이 말소 예정으로 표기되고 대항력이 없다고 명시되어 있음에도 불구하고, 특이사항에 "선순위임차권"이라는 언급이 있어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 그러나 명확한 말소 조건과 대항력 없음을 근거로 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 부담은 없다고 판단됩니다.

HUG 인수 조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항은 낙찰 후 추가적인 절차나 부담으로 이어질 수 있으므로, HUG와의 구체적인 협의 내용을 명확히 파악해야 합니다.

도시형생활주택/단지형다세대주택: 일반 아파트와 달리 관리 주체, 규약, 장기수선충당금 등 관리에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2022년 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 최신 건물을 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다.

권리 분석상 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임차인 보증금 포기 및 말소 조건이 반드시 이행되어야 하므로 이에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

신축 건물로서의 가치와 인근 부동산 시세, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. HUG 관련 특이사항은 전문가와 상담하여 명확히 이해한 후 접근하는 것이 안전합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인되어 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용 절감 효과 기대.

소형 면적: 전용면적 39.54㎡로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요에 적합.

입지 조건: 서울특별시 내 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상.

권리관계 명확화: 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확함 (단, 조건 이행 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 342,000,000원

최근 인근 매매 사례 분석 결과, 본건(2022년식, 39.54㎡)과 유사 면적의 1989년식 연립주택(39.48㎡)이 4.4억원에 거래되었고, 2008년식 다세대주택(55.02㎡)은 3.3억원, 2002년식 연립주택(55.19㎡)은 2.8억원에 거래되었습니다.

본건은 신축 건물임을 고려할 때, 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격인 4.4억원의 수준까지는 아니더라도, 감정가인 3.42억원 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

권리 관계상 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 접근 시, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 예상하며, 예상 입찰가 범위는 307,800,000원 ~ 342,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.