나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11892 [1] 서울특별시 영등포구 양평동3가 33-18 소원캐슬 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가 소재 ""지하철5호선 양평역"" 북측 인근에 위치하며,주위는 아파트,오피스텔,업무시설 , 근린생활시설 등으로 혼재되어 있으며 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 및 지하철5호선 ""양평역"" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상10층 건물(사용승인일;2020.10.26.)내 제3층 제303호 로서

외벽; 세멘몰탈위 페인팅 및 일부 대리석 붙임 마감
창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

도시형생활(단지형다세대)주택 (후첨 ""내부구조도""참고)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비,도시가스설비 ,난방설비 및 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 인접도로와 등고 평탄시되는 사다리형의 토지로,집합건축물대장상 오피스텔 및 도시형생활(단지형다세대)주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 세로(가)의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3 공히;도시지역,준공업지역,가축사육제한구역((예외;애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항;서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11892 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 영등포구 양평동3가 33-18 소원캐슬 제3층 제303호

* 건물 용도: 도시형생활(단지형다세대)주택

* 사용승인일: 2020년 10월 26일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상10층 건물

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

* 토지지분: 11.80㎡ (약 3.57평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.98㎡ (약 7.56평)

* 건물지분: 24.98㎡ (약 7.56평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 316,000,000원

* 채권자: 주OOOOOOO

1.5. 건축물 정보 요약 (건축물대장 기준)

* 건물명: 소원캐슬

* 주용도: 업무시설 (오피스텔 및 도시형생활(단지형다세대)주택)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 평지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 총면적 (대지): 363.30㎡

* 총면적 (연면적): 1331.98㎡

* 건폐율: 55.58%

* 용적률: 299.94%

* 전유부분 호수: 303호

1.6. 등기부 요약 (권리 분석 참고)

* 등기부채권 총액: 2,564,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가 소재 지하철 5호선 양평역 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 양평역이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 북측 및 동측으로 포장도로와 2면이 접하여 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

2.4. 주변 시설

* 주변 1km 이내에 마트, 학교, 관공서 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 언급된 검색 결과는 없습니다. 다만, 서울시 전반적으로 쓰레기 소각장, 하수 처리장, 주취 센터 등의 혐오시설에 대한 사회적 갈등 및 주민 반발이 존재하며, 이러한 시설들은 지역 이미지 및 생활 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 본 물건지 인근에서 이러한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 향후 지역 개발 계획 등을 통해 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 3번 근저당권 (2022년 02월 18일, 채권최고액 24,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 내용이 구체적으로 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 엄지혜

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 02월 23일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자)

* 보증금: 359,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 18일

* 확정일자: 2021년 08월 04일

* 배당신고일자: 2023년 09월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 본건은 임차인 장수철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액은 2,564,000,000원으로 매우 높습니다.

4. 상권분석

* 본건은 지하철 5호선 양평역 북측 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 영등포구는 전통적인 상업 및 업무 중심지로서, 다양한 상권과 인프라를 갖추고 있습니다.

* 양평동 지역은 주거 및 소규모 업무 기능이 결합된 지역으로, 주변의 편리한 교통망과 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 10층 규모입니다.

* 본 호실은 3층에 위치하고 있습니다.

* 구비 설비: 급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

* 본건은 현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 "HUG 인수조건 변경, 공동담보" 건으로, 특정 조건 하에 매각이 진행됩니다.

* 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 해당 조건의 이행 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. HUG 관련 조건

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자(강제경매)이자 임차인으로 등장하는 특이한 상황입니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등은 권리 관계가 복잡함을 시사하며, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 조율이나 해석이 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

* 등기부상 채권 총액이 25억 6천 4백만원으로 매우 높다는 점은 채무자의 재정 상태가 심각했음을 보여주며, 이러한 고부채 상황이 향후 부동산 가치나 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 양평역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 다만, 본건은 HUG 관련 특이사항 및 복잡한 권리 관계, 매우 높은 채권 총액 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)이 보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 하는 매각 조건은 낙찰자의 권리관계에 중요한 영향을 미치므로, 이 부분에 대한 정확한 이해와 법률적 검토가 필수적입니다. 이러한 복잡성에도 불구하고, 조건부 매각으로 인해 권리 상 문제는 명확하게 정리될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 양평역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용승인된 건물로 노후도가 낮고 비교적 양호한 상태입니다.

* 복합 상권: 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 지역 활성화 가능성이 있습니다.

* 조건부 매각: 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 인수 부담을 줄여줄 수 있는 잠재적 이점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 건물(2020년식, 29.94㎡)이 2025년 10월 12일에 34,000만원에 거래되었습니다. 또한, 2018년식 건물(22.54㎡)은 2026년 5월 9일에 30,000만원에 거래되었으며, 2016년식 건물(19.84㎡)은 2025년 10월 18일에 18,000만원에 거래되었습니다.

제시된 물건은 2020년식(24.98㎡)으로, 신축 연식 및 면적 등을 고려할 때, 30,000만원 ~ 34,000만원 사이의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 316,000,000원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 316,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 물건의 특수성을 고려하여 입찰가를 산정합니다. HUG의 보증금반환청구권 포기 조건이 명확하게 이행된다는 전제 하에, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 다소 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

본 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 기반으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.