나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11800 [1] 서울특별시 구로구 구로동 530-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로초등학교""북동측 인근에 위치하며,주위는 대로변을 따라 근린생활시설 후면은 단독주택,학교 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며,대중교톧수단으로 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반교톧상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄시되는 부정형의 토지로 다가구용 단독주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 폭 약3~4미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역,교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25)입니다

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

공부상 지목 ""대""이나 일부 현황""도로(개략적 15㎡)"" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물(사용승인일;1993.10.05)로서
외벽;적벽돌 치장쌓기
내벽;벽지 및 일부 몰탈위 페인팅
창호;목재 및 샷쉬창호 입니다.

이용상태

1층;2가구(후첨""건물개황도""참조)
2층;1가구(후첨""건물개황도""참조)
지층;주택 (2가구),주차장(후첨""건물개황도""참조)

설비내역

위생설비,난방설비(주택부분),도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""건물개황도""와 같이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 지층 주택 44.39㎡,주차장 42.82㎡ 이나,실제 주택 약56.19㎡,주차장 약31.02㎡ 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.
기타;
-건물의 가구수는 건축물현황도 및 인근 주민의 탐문조사에 의거하였는 바 경매참가시 재확인이 요망됩니다.
-공부상 지층 주택 44.39㎡,주차장 42.82㎡ 로 기재되어 있으나,개략적 실측하여 주택 약56.19㎡,주차장 약31.02㎡ 로 평가하였으니 경매참가시 재확인이 요망됩니다 .
-옥탑소재 제시외물건(외관상 주택구조)이나 ,거주여부 및 임대관계는 미상인 바 경매참가시 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11800 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 530-7 (도로명주소: 서울특별시 구로구 구로중앙로28길 12-8)

용도: 다가구주택

감정가: 403,195,560원

토지면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

토지지분: 65.9934㎡ (약 19.96평)

건물면적: 261.63㎡ (약 79.14평)

건물지분: 87.2㎡ (약 26.38평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OOOOOOOO

건축정보:

사용승인일: 1993년 10월 5일

구조: 벽돌조 평슬래브지붕 (연와조)

층수: 지하 1층, 지상 2층

주용도: 단독주택 (다가구용)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 대로변을 따라 근린생활시설이 있고 후면으로는 단독주택, 학교, 다세대주택 등이 형성되어 있습니다.

교통상황: 소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 북측 및 동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

교육시설: 구로초등학교 인접 (북동측)

상업시설: 대로변 근린생활시설 존재

혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건의 소재지 주변에서 특정 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상의 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등은 향후 건물 이용이나 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2020년 2월 7일자, 120,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

국민은행 근저당 (2020.02.07)

구로세무서장 근저당 (2023.06.22)

신용보증기금 가압류 (2025.03.20)

중소기업은행 가압류 (2025.05.08, 2건)

우지인 가압류 (2025.08.27)

성우알맥주식회사 강제경매 (2025.08.29)

평택세무서장 압류 (2025.09.26)

인수주의 권리:

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있으나, 구체적인 지상권의 내용 및 권리자는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

C : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-23, 대항력 없음.

J : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-09-10, 대항력 없음.

J : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-15, 대항력 없음.

K : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-15, 대항력 없음.

L : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-06-23, 확정 2025-06-27, 배당 2025-09-24, 대항력 없음.

W : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-09-10, 대항력 없음.

Z : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-07, 대항력 없음.

강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-15, 대항력 없음.

윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-03-10, 대항력 없음.

이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-15, 대항력 없음.

장 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-08-07, 확정 2025-08-07, 배당 2025-09-15, 대항력 없음.

황 : 보증금 160,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-03-10, 확정 2022-03-10, 배당 2025-11-20, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의사항: 상기 임차인 전원 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

주위 환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 대로변을 따라 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 후면 지역은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거지 상권으로서의 특성을 가집니다.

상권 활성화 정도: 해당 지역은 구로초등학교와 인근 주택가를 배후로 하는 지역 상권으로, 유동인구 및 상권 활성화 정도는 중간 수준으로 판단됩니다.

잠재적 상권 가치: 향후 지역 개발 계획이나 주변 인프라 변화에 따라 상권 가치가 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

교육환경: 본건 북동측 인근에 구로초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육적 환경은 양호한 편입니다.

교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다. 소형 차량의 접근성이 좋으나, 상세한 교통망은 추가 확인이 필요합니다.

편의시설: 대로변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거환경: 다가구주택으로서 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행되므로, 타 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 있어 복잡성이 따릅니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 금액으로 공유자에게 매각될 수 있습니다. 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

공부와의 차이:

토지: 공부상 지목은 '대'이나, 실제 현황은 일부(개략적 15㎡)가 도로로 이용되고 있어 실제 면적과 공부상 면적 간 차이가 존재합니다.

건물: 지층 주택 및 주차장 면적이 공부상 면적과 실제 면적 간에 차이가 있어(예: 지층 주택 44.39㎡ vs 실제 약 56.19㎡), 경매 참가 시 반드시 재확인이 필요합니다.

제시외 건물: 옥탑에 주택 구조의 제시외 물건이 존재하며, 거주 여부 및 임대 관계 등은 미상입니다. 일괄매각 대상이지만, 법적 문제나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

건물 노후: 1993년 사용승인된 건물로, 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 규제: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 신축, 증축, 개축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 다가구주택 지분 매각 물건으로, 구로초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점이며, 이에 따라 공유자와의 관계 설정, 우선매수권 행사 가능성 등의 복잡성을 내포하고 있습니다. 또한, 토지 및 건물 공부상 면적과 현황 면적 간의 차이, 제시외 건물의 존재 등은 현장 방문을 통해 철저한 재확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

확실한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

도심 내 주거지: 서울 구로구라는 도심 입지로, 꾸준한 주택 수요가 기대됩니다.

잠재적 개발 가치: 향후 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 지분 매각이라는 제약 조건 존재)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

건물 상태 정밀 진단 및 예상 수리비 산출

공유자협의를 통한 지분권리 가치 평가

향후 지역 개발 계획 및 시장 동향 분석

경매 진행 시점의 시장 상황 고려

상기 조사 결과를 바탕으로, 인수할 보증금이 없다는 점을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.