나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103800 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 193-62 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철3호선"매봉역"북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장 및 지하철3호선 "매봉역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 연와조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물내 제지층 제비01호로서, 1994년 11월 02일 사용승인되었으며, 외벽 : 치장벽돌쌓기마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남측하향 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합) , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에 관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에 관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) .

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103800 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 193-62 지하층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 566,000,000원

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.26㎡ (약 19.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO (황완주)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 도곡동에 소재하며, 지하철 3호선 매봉역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호한 편입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 매봉역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리로는 2023년 09월 04일 접수된 하정민의 가압류(갑5, 채권액 금410,000,000원)가 확인됩니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이에 따라 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전(갑2, 갑3, 갑4), 가압류(갑5), 근저당권(을1), 강제경매(갑7) 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

임차인 현황:

임차인 황완주 씨가 존재하며, 보증금 120,000,000원, 차임 160,000원, 전입일자 2013년 12월 03일, 확정일자 2022년 06월 20일입니다.

임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하거나, 기타 사유로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없을 가능성을 시사합니다. 그러나 실제 경매 진행 시 낙찰자 부담 여부를 반드시 재확인해야 하는 주의사항이 있습니다.

등기부채권 총액: 1,410,000,000원 (근저당 1,000,000,000원 + 가압류 410,000,000원)

1.3. 시세 분석

건물 정보:

본건은 1994년 11월 02일에 사용승인된 철근콘크리트구조 및 연와조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 4층 다세대주택 건물입니다. 건축물대장 상 총 8세대가 거주 중인 건물입니다.

최근 실거래가 분석 (2026년 3월 기준):

* 도곡동 948-8 (2015년 건축, 전용면적 29.92㎡): 498,000,000원 거래 (약 9.05평, 평당 약 55,038,000원)

* 도곡동 947-29 (2014년 건축, 전용면적 30.67㎡): 370,000,000원 거래 (약 9.28평, 평당 약 39,870,000원)

* 도곡동 516-3 (1987년 건축, 연립주택, 전용면적 130.95㎡): 1,600,000,000원 거래 (약 39.61평)

상기 실거래가 정보를 볼 때, 2014-2015년에 건축된 다세대주택의 경우, 약 9평 내외의 면적이 3억 7천만원에서 4억 9천 8백만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 1994년식 건물로 연식이 있으나, 건물 면적 63.26㎡ (약 19.14평)를 고려할 때, 최근 신축급 다세대 주택의 평당 가격(약 4천만원 ~ 5천 5백만원)을 적용하면 시세는 7억 6천만원에서 10억 5천만원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가는 5억 6천 6백만원으로, 최근 실거래가 데이터와 비교할 때 다소 낮은 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 연와조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제지하층 제비01호입니다.

내부 마감: 외벽은 치장벽돌쌓기마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 이용 상태: 남측하향 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 북동측으로 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 황완주 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 이는 명도 시 특별한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 배당 여부 및 실제 인수 부담 가능성을 최종적으로 확인해야 하는 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-03-24 ~ 2026.08.25): 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 및 외국인 등 용도로 지정되어 있습니다. 본 물건이 해당 허가구역 지정 대상에 포함되는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 1994년식 건물로, 비교적 노후된 편에 속합니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 황완주 씨에 대한 정보는 제공되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강남구 도곡동, 지하철 3호선 매봉역 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 입지 및 교통 환경은 매우 우수하며, 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 감정가는 5억 6천 6백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터를 비교했을 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 특히 2014-2015년에 건축된 인근 다세대주택의 실거래가를 고려할 때, 본건 역시 잠재적인 가치가 높다고 판단됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 분석되어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 배당 상황 등을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다. 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 도곡동, 매봉역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건

* 실거주 및 임대 수익 투자 모두 적합

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금 0원으로 분석되어 명도 리스크 완화 가능성

* 최근 실거래가 추이를 고려할 때 시세 대비 추가 상승 여력 기대

1.8. 예상 입찰가

감정가: 566,000,000원

최근 실거래가 비교:

최근 실거래 사례(2015년 건축, 9.05평, 4.98억)를 기준으로 평당 약 5,500만원으로 산정 시, 본건(19.14평)의 시세는 약 10억 5천만원이 될 수 있습니다.

다만, 건물의 연식(1994년)을 고려하여 좀 더 보수적으로 평당 4,000만원 ~ 4,500만원으로 적용할 경우, 본건의 시세는 약 7억 6천만원 ~ 8억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

권리분석상 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

감정가(5.66억)는 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 입지와 면적, 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 시세는 7억원 이상으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 배당 상황 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

주변 시설 검색 결과:

도곡동 193-62번지 주변을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 지하철역, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.