나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2904 [1] 서울특별시 종로구 돈의동 137 피카디리플러스 2층2-22호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로3가 소재‘1호선 종로3가역 1번출구’북측 인근에 위치하며, 주위는 대형 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 (1,3호선) 종로3가역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/슬래브지붕 지하7층/지상9층 건물 내 제2층 제2-22호로서, (사용승인일 : 2004-10-29) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 판매 및 영업시설이며, 현황은 특정 임차인이 본건을 포함한 여러 구분점포를 일체로 하여 사무실로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기 설비, 에스컬레이터 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 판매및영업시설/문화및집회시설/위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정개발진흥지구, 지구단위계획구역(2016-07-21)(돈화문로 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(종로2,3가 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(종로2·3가 지구단위계획 변경 입안),서울도심((4대문안))

공부와의 차이

본건은 공부상 독립된 구분점포 1개호이나, 현황은 일단의 구분점포 여러호와 일체로 이용되고 있음.(후첨 '건물이용상태' 및 '사진용지' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2904 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 돈의동 137 피카디리플러스 2층2-22호

용도: 판매시설 (건축물대장상 판매시설, 기타 용도로는 판매및영업시설, 문화및집회시설, 위락시설로 기재되어 있음)

감정가: 22,000,000원

토지면적: 1.40㎡ (토지 지분: 1.4036㎡)

건물면적: 4.04㎡ (건물 지분: 4.04㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/슬래브지붕 지하7층/지상9층 건물 내 제2층 제2-22호

사용승인일: 2004년 10월 29일

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 종로구 돈의동 137번지 피카디리플러스 건물 내에 소재하며, 지하철 1호선 종로3가역 1번 출구 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 대형 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역에 속해 있어 주변 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 지하철 1, 3호선 종로3가역 및 다수의 버스 노선이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2007-05-10, 56,500,000원)으로서, 모든 을구 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임의경매 개시결정: 국민은행 (2025-09-02, 28,378,566원)에 의한 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 총 등기부채권액: 56,500,000원

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 개요는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 현황: 공부상 독립된 구분점포 1개호이나, 현황은 특정 임차인이 본건을 포함한 여러 구분점포를 일체로 하여 사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 임대차 관계 및 구체적인 보증금, 차임 등은 확인되지 않았으므로, 인수 여부 및 명도에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 종로3가역 인근은 익선동, 서순라길 등 젊은 세대를 중심으로 한 핫플레이스로 부상하는 동시에, 먹거리 골목 등을 통해 중장년층까지 아우르는 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 건물 용도: 본 건물(피카디리플러스)은 판매시설, 문화 및 집회시설, 위락시설로 복합적인 용도가 가능하며, 다양한 업종이 입주 가능한 상업 시설입니다. 과거에는 영화관, 현재는 주얼리 관련 업체, IT, F&B 등 다양한 업종이 입점해 있는 것으로 파악됩니다.

* 유동인구: 종로3가역은 1, 3, 5호선 환승역으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 특히 상권 내 젊은 세대와 중장년층을 아우르는 넓은 고객층을 가지고 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 대형 상업시설, 업무시설, 종로3가역, 버스정류장 등이 위치하여 상업 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 3호선 종로3가역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 대형 상업시설, 다양한 근린생활시설 및 식음료 매장들이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 문화/여가: 인사동, 북촌 한옥마을, 경복궁 등 서울의 주요 관광 명소 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현황 이용 상태: 공부상 독립된 구분점포 1개호이나, 현황은 일단의 구분점포 여러 호와 일체로 이용되고 있어, 실제 사용 용도 및 면적에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현 임차인의 구체적인 임대차 계약 내용을 파악하기 어려우며, 보증금 및 차임이 미상인 점은 인수 시 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 도시관리계획 변경 입안 중: 종로2·3가 지구단위계획 변경 입안 중으로, 향후 지역 개발 방향에 따라 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 규제 및 제한사항: 토지이용계획상 일반상업지역, 특정개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심 핵심 상권인 종로3가에 위치하며, 지하철역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 피카디리플러스 건물은 판매, 문화, 위락 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상업 시설로, 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이, 임대차 관계 미상, 지역 내 도시관리계획 변경 입안 등은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수 후 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 도심 상권: 서울의 중심 업무 및 상업 지구에 위치하여 잠재 가치가 높습니다.

* 초역세권 입지: 지하철 1, 3, 5호선 종로3가역과 매우 인접하여 접근성이 뛰어납니다.

* 복합 상업시설: 판매, 문화, 위락 등 다양한 업종이 입점 가능하여 상권 활성화에 유리합니다.

* 상권 재활성화: 익선동, 서순라길 등 주변 지역의 핫플레이스화로 인한 상권 활력 증진 효과를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 22,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 현황 이용 상태, 임차인 정보 미상, 도시관리계획 변경 입안 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하되, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 예상되는 명도 비용, 공사 비용 등을 감안하여 합리적인 범위 내에서 입찰을 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.