나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103747 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""서울강남초등학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 '상도역')이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 제9층 제901호로서,
외벽: 석재붙임 및 복합판넬마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 완경사지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 노폭 약4~6 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도
: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선(2019-04-11)
(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103747 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층901호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

건물면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 본건 건물은 남동측 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않음.

1.3. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리인 강제경매(갑4, 주택도시보증공사) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임. 매수인에게 인수되는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 해당 물건에는 임차인 주택도시보증공사(이민주)가 있었으며, 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-23, 확정일자 2022-03-28, 배당신고일자 2023-10-19 내역이 확인됨.

* 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으며, 등기부등본 상 해당 임차권(을3)은 말소 예정임.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 임차 보증금 등의 권리는 없음.

* 특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인에게 매우 유리한 조건임.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김형태

* 소유권이전: 문지우

* 압류: 영등포세무서장 (말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이민주 (말소)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 단독 및 다세대 주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역임.

* 건물 용도: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 총 47세대로 구성되어 있음.

* 이용 현황: 업무시설(오피스텔)로 이용 중.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 서울강남초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경 이용이 가능함.

* 편의시설: 지하철 7호선 상도역이 인접하여 교통 및 생활 편의성이 높으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화 설비, 엘리베이터 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인(이민주, HUG)의 대항력이 없는 것으로 확인되고, 특별매각조건에 따라 매수인이 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않으며, 해당 임차권도 말소되는 조건이므로 법적 부담은 없으나, HUG 관련 조건의 해석 및 이행 과정을 주의 깊게 확인할 필요가 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 과밀억제권역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 수도권 및 지역 관련 규제가 존재함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나 (2025.8.26.~2026.8.25.), 이는 외국인 등 특정 대상자와 용도에 한정될 수 있으므로 일반적인 매수자에게 직접적인 영향은 적을 것으로 예상되나, 추후 확인 필요.

* 건축선 후퇴 규정(3미터)이 있어 건축 시 제한사항으로 작용할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 입지임. 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 특별매각조건으로 인해 3억원 상당의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점임. 다만, 건물 면적이 14.29㎡ (약 4.32평)으로 매우 작아 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 제한될 수 있음. 주변 시세 및 건물 상태, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수함.

* 보증금 인수 부담 없음: HUG와의 특별매각조건으로 인해 3억원 상당의 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 소형 면적 활용: 1인 가구나 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 저평가 가능성: 감정가는 2.17억원이나, 실제 시장 가치는 추가 시세 조사 및 현장 확인 후 판단 필요.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 217,000,000원으로 책정되어 있습니다. 건물 면적이 14.29㎡ (약 4.32평)으로 매우 작다는 점과, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려해야 합니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 분석은 외부 시장 조사 없이는 어렵습니다. 제공된 감정가를 기준으로, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서, 철저한 현장 조사와 유사 물건의 실거래가 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.