나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87981 [1] 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 동명동 소재 「계림오거리」남측 인근에 위치한 동명동센트럴파크 제5층 제511호로 주위는 점포, 상가, 주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상20층 건 중 제5층 제511호로서,
외 벽: 치장벽돌 마감, 콘크리트 위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지, 타일 마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 4면으로 도로가 개설되어 있으며, 본건 단지 북동측으로 차량 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경87981 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 5층511호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 49.32㎡ (약 14.92평)

* 건물지분 (전용면적): 49.3222㎡ (약 14.92평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축년도: 2020년

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상20층 건 중 제5층 제511호

* 집합건물 등기부채권 총액: 707,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 동명동 소재 「계림오거리」남측 인근에 위치한 동명동센트럴파크 제5층 제511호로, 주위는 점포, 상가, 주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 더블저축은행 가압류 (2024-07-25)

* 등기부상 권리 현황:

* 갑4: 소유권이전 3번신탁등기말소 (주식회사성암홀딩스)

* 을1: 주택임차권 (이기범, 207,000,000원) - 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨.

* 갑7: 가압류 (더블저축은행, 500,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 강제경매 (이기범, 207,000,000원) - 경매 신청 채권자

* 인수되는 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2021-05-21 (임차인 현황 기준) / 2023-04-12 (등기부요약 기준)

* 확정일자: 2021-04-16 (임차인 현황 기준) / 2021-04-07 (등기부요약 기준)

* 배당신고일자: 2024-12-10

* 대항력: 없음 (임차인 현황 기준)

* 비고:

* 물건명세서상 "을구 1번 주택임차권은 그 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음"으로 기재되어 있어, 인수 또는 배당여부 확인 필요.

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 동명동 지역은 점포, 상가, 주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 주변에 계림오거리가 인접하여 가시성 및 접근성이 양호합니다.

* 최근 준공된 오피스텔로 신축 상권의 이점을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리, 차량 진입 용이.

* 편의시설: 주변 상가 및 점포를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경 조성.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재 및 보증금 미변제시 인수 가능성: 등기부상 말소 예정임에도 불구하고, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 주택임차권(이기범, 207,000,000원)은 낙찰자가 보증금을 전액 변제하지 못할 경우 인수될 위험이 있습니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 매우 중요한 변수입니다.

* 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 우선매수권: 해당 임차인은 특별법에 따른 우선매수권을 행사할 수 있어, 경쟁 입찰 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 법적 절차에 따라 해당 물건을 최고가 매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 707,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때 시세는 감정가 수준에서 형성되어 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 전세사기피해자 특별법 적용 가능성, 공유자우선매수신고 등의 특이사항은 낙찰 후 인수될 수 있는 보증금 부담 또는 낙찰 자체에 대한 불확실성을 야기하므로, 권리 분석 및 법률 검토를 더욱 면밀히 해야 합니다.

* 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이에 대한 대비책을 마련한 후 신중하게 입찰을 고려해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 역세권/상권 인접: 계림오거리 인근으로 교통 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 실무수요자 및 투자자 모두 고려 가능: 적정 가격에 낙찰 시 실거주 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. (단, 위험 요소 해소 전제)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 158,000,000원이며, 최근 매매 사례는 150,000,000원에서 160,000,000원 수준입니다.

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 임차인의 보증금 207,000,000원이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어 매우 주의해야 합니다.

* 만약 임차인의 보증금 207,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 금액이라면, 현재 감정가 및 시세 대비 과도한 부담이 될 수 있습니다.

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로, 임차인 위험이 해소된다는 전제 하에, 시장 시세 및 감정가를 반영하여 예상 입찰가는 감정가의 105% ~ 110% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 보수적으로 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하되, 임차인 관련 위험을 최우선으로 재확인 및 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.