나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87226 [1] 광주광역시 동구 산수동 568-1 두암타운 102동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재“율곡초등학교” 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주택, 상가, 아파트단지, 교육시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 - 지상15층건 내, 제11층 제1104호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 + 타일 마감 등,
바닥 : 방판지 + 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 5차선, 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경87226 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 산수동 568-1 두암타운 102동 11층1104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 279,000,000원

* 토지 면적: 50.06㎡ (약 15.14평)

* 건물 면적: 94.58㎡ (약 28.61평) (전용면적)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (채무자로 추정되는 근저당권자): 광주문화신용협동조합 (등기부 요약 을8)

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 산수동 소재 "율곡초등학교" 서측 인근.

* 주변 환경: 주택, 상가, 아파트 단지, 교육시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대. 주변 환경은 보통 수준.

* 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리. 단지 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당 (광주문화신용협동조합, 2022-06-24 접수, 276,900,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정. 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

* 소유권 변동: 이학형 -> 이맹우 -> 양은주 순으로 소유권 이전.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인으로 보임. 단, 실제 점유 관계는 별도 확인 필요)

* 등기부 채권 총액: 276,900,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 지역 기반 상권으로 주택, 상가, 아파트 단지가 혼재되어 있음.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등.

* 외부 편의시설: 율곡초등학교 인접, 주변 상가 및 주택가 이용 가능.

1.4. 생활정보

* 단지명: 두암타운 (건축물대장 상 금호두암타운으로도 언급)

* 주소: 광주광역시 동구 산수동 568-1번지 (도로명: 밤실로 147)

* 사용승인일: 1993년 11월 23일

* 총 세대수: 952세대

* 총 동수: 14동

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 ~ 지상 15층 건물.

* 해당 호수: 102동 11층 1104호.

* 전용 면적: 94.58㎡ (약 28.61평)

* 주차: 총 560대 (세대당 약 0.58대)

* 설비: 난방, 위생 및 급배수, 소방, 승강기 설비 등 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도: 임차인 인수 보증금 0원이나, 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대한 대비 필요.

* 건물 노후화: 1993년 준공되어 연식이 30년 이상 경과함에 따라 내부 수리 및 시설 교체가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성.

* 시장 변동성: 제공된 최신 매매 정보가 2026년 6-7월 기준으로, 현재 시점(2026년 8월)의 실제 시세와 차이가 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 광주광역시 동구 산수동 소재 두암타운 아파트 1104호로, 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 주변으로 교육시설(율곡초등학교)이 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

* 건축 연령이 높아 향후 유지보수 비용 등을 고려해야 하지만, 최근 거래가를 바탕으로 합리적인 가격에 취득할 경우 실거주 및 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 양호한 입지 조건: 도심 접근성, 교통 편의성, 교육 환경 등이 우수.

* 실거주 적합성: 기본적인 생활 인프라와 편의시설 이용이 용이.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 수익성 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 279,000,000원

* 최근 매매가 (2026년 6-7월):

* 94.58㎡ (10층): 21,000만원

* 94.58㎡ (12층): 22,300만원

* 94.58㎡ (13층): 25,500만원

* 본 건은 11층으로, 최근 거래된 10층(21,000만원)과 12층(22,300만원)의 중간 가치를 고려할 때, 시세는 21,500만원 ~ 22,500만원 수준으로 예상됩니다. 감정가 279,000,000원에 비해 최근 시세는 하락한 경향을 보입니다.

* 예상 입찰가: 본 건의 층수, 면적, 최근 거래가, 그리고 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다. (본 입찰가는 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률 등 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다.)

* 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.