나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2875 [1] 경상북도 김천시 덕곡동 1232 전 경매
매각기일: 2025-12-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2875 [1] 경상북도 김천시 덕곡동 1232 전 경매
- 사건번호: 2024타경2875
- 주소: 경상북도 김천시 덕곡동 1232
- 감정가: 667,249,900원
- 최저가: 214,899,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 전
김천지원 경매3계 2024타경2875 | 소재지: 경상북도 김천시 덕곡동 1232 | 감정가: 667,249,900원 | 최저가: 214,899,000원 | 용도: 전
1. 김천지원 2024타경2875 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 김천지원 2024타경2875 (1)
소재지: 경상북도 김천시 덕곡동 1232
용도: 전
감정가: 66,724,990원
토지면적: 1260.00㎡ (약 381.15평)
토지 지분율: (제시된 정보에 따라 토지 전체 면적으로 파악됩니다.)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 191.70㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 홍OO
채권자: 알OOOOOOO
특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음, 제시외 건물 매각제외(감안 평가)
주의사항: 제2종 일반주거지역, 수목포함(평가)
감정평가서 요약
토지의 현황은 경상북도 김천시 지좌동 소재 "문성중학교" 남동측 인근(김천시 덕곡동)에 위치하며, 주위는 농경지, 아파트단지, 다세대주택, 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.
본건까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
토지는 남동하향 완경사지에 위치하며 계단식으로 평지 및 완경사지로 이루어진 부정형 토지입니다. 현재 '전기타 및 전'으로 이용 중입니다.
지적도상 맹지로, 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.
토지이용계획상으로는 도시지역(김천도시지역), 제2종일반주거지역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
공부상 지목은 '전'이나, 일부 '전기타'로 이용 중이라는 공부와의 차이가 있습니다.
임대 관계는 미상입니다.
1.2. 입지 조건
본 물건은 경상북도 김천시 덕곡동에 위치하며, 김천시의 주요 교육 시설인 문성중학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주거 지역과 농경지가 혼재된 지역 특성을 보이며, 아파트 단지, 다세대 주택, 농가 주택 등이 주변에 분포하여 다양한 생활 환경이 공존하는 곳입니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 남동향의 완경사지에 위치하며, 계단식으로 평지와 완경사가 혼합된 부정형의 토지입니다.
주변 시설 검색 결과, 문성중학교 외에도 김천문화예술회관, 김천시립도서관, 김천시민회관 등이 인근에 위치하여 문화 및 교육 시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 김천종합운동장, 김천시민 종합운동장 등이 있어 체육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 김천시청 및 행정복지센터 등 주요 관공서와의 접근성도 차량 이용 시 수월한 편입니다.
다만, 현재 토지이용계획상으로는 '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률'에 따른 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
1.3. 권리 분석
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 홍OO 씨 외에 채권자로 알OOOOOOO가 등재되어 있습니다. 경매 구분상 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 일반적인 경매 절차를 따릅니다.
본건의 가장 큰 특징 중 하나는 '법정지상권'이 성립할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 토지와 그 위에 존재하는 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리입니다. 본 건의 경우, 토지 등기부상에는 건물 면적이 없거나 소유자가 같으나, 공부상 지목과 달리 이용 중이거나 제시외 건물이 존재한다는 점을 고려할 때, 법정지상권의 성립 여부에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.
또한, 191.70㎡에 달하는 '제시외 건물'이 존재하지만, 이 건물은 매각에서 제외됩니다. 그러나 감정평가 시 해당 제시외 건물의 존재 및 가치를 감안하여 평가되었으므로, 매각 후 건물 철거나 명도 관련 문제를 발생시킬 수 있습니다. '수목' 또한 평가에 포함되어 있어, 매각 이후 이를 어떻게 처리할지 고려해야 합니다.
1.4. 상권 분석
본 물건이 소재한 김천시 덕곡동 일대는 농경지, 주거 시설, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 도시와 농촌의 특성이 복합적으로 나타나는 지역입니다. '제2종 일반주거지역'으로 지정되어 있어, 향후 주거 기능 중심의 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 아파트 단지 및 다세대 주택이 있다는 점은 기본적인 주거 수요가 존재함을 시사합니다. 그러나 현재는 농경지나 오래된 주택들이 혼재하고 있어, 지역 상권이 활성화되었다고 보기는 어렵습니다. 개발이 진행될 경우, 주거 지역으로서의 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
1.5. 생활 정보
본건은 문성중학교 인근에 위치하며, 이 외에도 김천문화예술회관, 김천시립도서관, 김천시민회관 등 다양한 문화 및 교육 시설을 접할 수 있습니다. 김천종합운동장, 김천시민 종합운동장 등이 가까워 스포츠 및 여가 활동에도 용이합니다. 또한, 김천 시청 등 주요 행정기관과도 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.
다만, 토지이용계획상 '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률'에 따른 가축사육제한구역에 포함되어 있다는 점은 해당 지역의 환경적 특성이나 향후 개발 계획에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 인접 도로 상태가 '맹지'라는 점은 토지의 활용에 있어 진입로 확보에 대한 계획이 필요함을 의미합니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 지적도상 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 활용 시 인접 토지와의 협의를 통해 도로 사용 권한을 확보해야 하므로, 이에 따른 추가 비용이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.
'법정지상권' 성립 가능성도 중요한 리스크 요소입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 토지 소유자는 건물 소유자의 토지 사용을 인내해야 하며, 이는 토지 활용의 자유도를 제한합니다.
'제시외 건물'이 매각에서 제외된다는 점도 유의해야 합니다. 해당 건물이 토지 이용에 방해가 되거나, 철거가 필요한 경우 매수자가 부담해야 하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
'가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률'에 따른 가축사육제한구역이라는 점은 향후 토지 이용에 대한 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 경상북도 김천시 덕곡동에 위치한 토지로서, 문성중학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 양호한 편입니다. 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 지역으로서의 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 그러나 맹지, 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외된 제시외 건물의 존재, 가축사육제한구역 지정 등은 본건의 활용 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 현재는 '전' 또는 '전기타' 용도로 이용되고 있으며, 토지 자체의 개발 계획 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.
1.8. 투자 포인트
본 물건의 투자 포인트는 김천시라는 지역적 이점과 제2종 일반주거지역이라는 용도 지역성에 있습니다. 김천시의 도시 개발 계획 및 인근 지역의 개발 동향을 파악하여 향후 지가 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.
또한, 맹지라는 단점을 해결하고 법정지상권 문제 및 제시외 건물 관련 이슈를 명확히 파악한다면, 저렴한 감정가 대비 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 주변의 농경지나 노후 주택들이 재개발될 경우, 본 토지의 입지적 가치가 더욱 높아질 수 있습니다.
법원 정보
김천지원 경매3계