나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2776 [1] 경상북도 김천시 농소면 월곡리 1273-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 농소면 월곡리 소재 "월곡3리마을회관" 북동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 농가주택 및 농경지 및 자연림으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통
입니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 전기타로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 북서측 인접필지를 통하여 포장도로에 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역) , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.
축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:없습니다.

물건 비고

농지취득자격증명필요(미제출시 매수신청보증금 미반환),지적도상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2024타경2776 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 알OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 김천시 농소면 월곡리 1273-9

용도: 전 (농업용 토지, 답 또는 과수원 등으로 이용될 수 있는 토지)

토지면적: 2319.00㎡ (약 701.7평)

건물: 없음

감정가: 447,567,000원

1.3. 매각 대상

토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 김천시 농소면 월곡리 소재 "월곡3리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 농가주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능합니다.

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다.

전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 상태 및 이용

토지는 완경사지에 위치하는 부정형의 토지입니다.

현재 '기타' 용도로 이용 중이나, 구체적인 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

농지법상 농취증이 필수이므로 경작 목적의 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

2.4. 도로 접근성

지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)입니다.

다만, 북서측 인접 필지를 통하여 포장도로로 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014-07-10 접수의 김천중앙새마을금고 근저당 (377,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 근저당 2건 (조진하, 김요섭) 및 임의경매 개시 결정 (알OOOOOOO)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 697,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 김천시 농소면 월곡리 일대는 농업이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

주변에 농가주택과 농경지가 밀집해 있으며, 자연림 또한 분포하고 있어 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

지역 내 대규모 상업 시설이나 공업 시설은 파악되지 않아, 농업 외적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/공공시설

가장 가까운 공공 시설로는 "월곡3리마을회관"이 있으며, 지역 주민들의 커뮤니티 공간으로 활용될 수 있습니다.

인근 버스승강장 이용 시 김천 시내 또는 인접 지역으로의 이동이 가능합니다.

다만, 대규모 병원, 학교, 대형 마트 등과 같은 편의 시설은 본건에서 다소 거리가 있을 것으로 예상되며, 생활 편의를 위해서는 차량 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점입니다.

최고가 매수신고인이 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매각 불허가 사유가 되며, 이때 제출한 매수신청보증금(입찰가의 10%)은 반환되지 않고 배당금에 산입됩니다.

낙찰 후에도 농취증 발급이 어렵거나 제한될 수 있는 사항이 있는지 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 관련

지적도상 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 개발 시 건축법상 도로 확보 요건을 충족해야 합니다.

북서측 인접 필지를 통한 도로 접근은 가능하나, 통행권 확보 여부 및 도로의 법적 지위는 별도로 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 '도시지역, 자연녹지지역'에 해당하여 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

또한, '가축사육제한구역 (전부제한구역)'으로 지정되어 있어 해당 지역에서는 가축 사육이 금지됩니다. 이는 축산업을 염두에 둔 투자자에게는 큰 제약이 됩니다.

6.4. 기타

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 임차인 현황에 인수되는 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 있을 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 농소면의 농업 및 전원생활에 적합한 농지입니다. 감정가는 4억 4천여만 원 수준이며, 토지 면적은 약 701.7평입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 지적도상 맹지, 도시지역 내 자연녹지 및 가축사육 제한구역이라는 점 등 여러 법적, 물리적 제약 사항이 존재합니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험은 투자자가 반드시 인지해야 할 부분입니다. 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌이지만, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

8. 투자 포인트

* 농업 또는 전원생활 목적: 농업 종사자나 귀농·귀촌을 희망하는 실수요자에게는 넓은 토지 면적이 장점이 될 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 맹지, 농취증 필요, 각종 제한구역 지정 등으로 인해 일반적인 토지보다 경매가가 낮게 형성될 여지가 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 김천시 도시지역에 포함되어 있어, 장기적으로 해당 지역의 도시 계획 변경이나 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 현재로서는 매우 불확실)

9. 예상 입찰가

본 물건은 농취증 필수, 맹지, 자연녹지 및 가축사육 제한구역 등의 제약으로 인해 입찰 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 또한, 인수되는 권리 및 임차인이 없어 명도 부담은 적습니다.

하지만 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 큰 리스크가 있으므로, 입찰 전에 반드시 관할 관청에 농취증 발급 가능 여부 및 조건(경작 예정 증명 등)을 확인해야 합니다.

현실적인 입찰가는 본건의 실질적인 이용 가치, 인근 토지 시세, 그리고 상기 언급된 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가(4.47억)를 기준으로 하되, 토지 취득에 필요한 추가 비용(농취증 관련 증빙, 도로 통행권 확보 비용 등)과 제반 법규 준수 가능성을 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 3.13억 ~ 3.58억) 을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 예상 범위이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.