나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17266 [1] 경상북도 구미시 산동읍 인덕리 1116 구미확장단지중흥에스-클래스에듀포레 3009동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 산동읍 인덕리 소재 "구미인덕초등학교" 남측 인근에 위치하는 "구미확장단지중흥에스-클래스에듀포레" 제3009동 제1층 제101호 단위세대로서, 부근일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 대중교통이용 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층건 중 제1층 제101호로서, 외벽: 화강석 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로와 연결된 진입도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(산 동고등학교), 절대보호구역, 절대보호구역(산동고등학교), 국가산업단지(구미확장단지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2024타경17266 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 산동읍 인덕리 1116 구미확장단지중흥에스-클래스에듀포레 3009동 1층101호

* 물건종별: 아파트

* 감정평가액: 432,000,000원

* 매각물건: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 준공일자: 2023년 12월 26일

* 총세대수: 1555세대

* 해당 동수: 22개 동

* 본건 해당 동: 3009동

* 해당 층: 1층 (총 25층 중)

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 공급면적: 110.52㎡ (약 33.43평)

* 토지면적: 74.21㎡ (약 22.45평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 산동읍 인덕리에 소재하는 "구미확장단지중흥에스-클래스에듀포레" 내에 위치하며, 구미인덕초등학교 남측 인근에 자리 잡고 있음. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편임.

* 교통상황: 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로와 연결된 진입로를 통해 차량 접근이 용이함. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가되며, 전반적인 교통 환경은 편리한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(산동고등학교), 국가산업단지(구미확장단지)로 지정되어 있어 관련 법규 및 개발 계획을 고려해야 함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 본건 건물의 소유권은 중흥산업개발주식회사에서 보존등기 후 김우영외 1명으로 이전되었음.

* 말소기준권리는 2024년 3월 19일 접수된 (주)대한투자대부의 근저당권(채권최고액 500,000,000원)임.

* 매각으로 인해 위 근저당권 이하의 모든 권리(임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 채권 총액은 500,000,000원으로 확인됨.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 등기부상 특별히 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 다만, 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부 및 대항력 유무 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 산업단지 연계: 구미확장단지 국가산업단지가 인접해 있어, 산업단지 종사자들의 배후 주거 수요가 있을 것으로 예상됨. 이는 장기적인 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: "구미확장단지중흥S-클래스에듀포레"는 2023년 12월에 사용승인된 신축 대단지 아파트로, 총 22개 동에 1555세대로 구성되어 있음.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 주차: 총 주차 대수는 17대로 기재되어 있으나, 세대수(1555세대)에 비해 현저히 적어 보임. 이는 정보 기재 오류이거나, 별도 주차 공간을 고려해야 할 수 있음. 다만, 지하 주차 대수는 41대, 전기차 충전기(지하)는 116대로 최신 설비를 갖추고 있음.

* 주변 교육시설: 구미인덕초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 산동고등학교 등 교육 시설 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 1층 세대: 본 물건은 1층에 위치하여 일반적인 중층 세대에 비해 일조량, 조망, 소음, 사생활 침해 등에 대한 단점을 가질 수 있으며, 이는 매매 시 가격에 영향을 미칠 수 있음.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 파악되었으므로, 실제 점유자 및 임대차 계약의 진위 여부를 현장 조사 시 반드시 확인해야 함.

* 산업단지 인접: 국가산업단지가 인접해 있어 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적인 영향을 받을 수 있음. 구체적인 영향 정도는 현장 답사를 통해 파악하는 것이 좋음.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 아파트 단지 자체와 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 하수처리장 등)은 파악되지 않았음. 그러나 광역적인 지역 개발 계획 및 산업단지 관련 시설에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 12월에 준공된 신축 대단지 아파트로서, 우수한 단지 내 시설과 최신 건물을 누릴 수 있다는 장점이 있음. 감정평가액 4억 3,200만원 대비 최근 실거래가가 4억 5,400만원에서 4억 6,700만원으로 더 높게 형성되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 충분한 물건임. 하지만 1층이라는 점과 임대차 관계 미확인 사항은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 중요한 요소임. 이러한 단점들을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 대단지 아파트: 비교적 최근에 지어진 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 설비 및 다양한 부대시설 이용이 가능함.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공함.

* 직주근접 배후 수요: 구미확장단지 국가산업단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 수요를 확보할 수 있음.

* 우수한 입지: 초등학교 및 도로망 접근성이 양호하여 생활 편의성이 좋음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 432,000,000원

* 최근 실거래가: 454,000,000원 ~ 467,000,000원 (2026년 6월 기준)

* 본건은 1층이라는 점과 임대차 관계 미상이라는 리스크 요인을 고려해야 함.

* 일반적으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본건은 감정가가 시세보다 낮으므로 시세 수준으로 접근하는 전략이 유효할 수 있음.

* 1층의 가치 하락분을 감안하더라도, 최근 최저 실거래가인 454,000,000원 이하로 낙찰받는다면 합리적인 투자로 판단할 수 있음.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 445,000,000원에서 455,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안함. (본 제안가는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.