나이스옥션 법원경매 대전 2024타경106839 [1] 세종특별자치시 금남면 영곡리 83 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경106839 [1] 세종특별자치시 금남면 영곡리 83 임야 경매

• 사건번호: 2024타경106839
• 주소: 세종특별자치시 금남면 영곡리 83
• 감정가: 843,160,000원
• 최저가: 413,148,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

대전지방법원 경매3계 2024타경106839 | 소재지: 세종특별자치시 금남면 영곡리 83 | 감정가: 843,160,000원 | 최저가: 413,148,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 대전지방법원 2024타경106839 (1)이며, 매각대상은 세종특별자치시 금남면 영곡리 83 소재 임야입니다. 본건은 토지일부지분매각 형태의 부동산 임의경매 사건으로, 감정가 843,160,000원에 평가되었습니다. 토지면적은 1,840.00㎡ (약 556.6평)이며, 토지 지분율이 162198.99인 복잡한 지분 매각 물건입니다.

1.2. 물건의 현황 및 특이사항

본건은 기호(1)부터 기호(6)까지 여러 필지를 포함하는 중복병합사건입니다. 감정평가서상 현황을 보면, 토지의 용도가 임야임에도 불구하고 실제 이용 현황이 매우 다양합니다. 기호(1)은 묵전(묵은 밭), 기호(2)는 묘목이 식재된 상태이며, 기호(3)과 기호(6)은 현황 도로로 이용 중입니다. 특히 기호(4, 5)는 공부상 임야이지만 현황은 토목공사가 완료된 '주거나지' 상태입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 목록2와 목록7(제시목록에는 목록2만 있으나 주의사항에 포함됨) 지상 수목(묘목)이 매각에 포함된다는 점과, 목록1이 농지취득자격증명 제출 대상이라는 점입니다. 매각결정기일(이하 '매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음)까지 농취증을 반드시 제출해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호 1~3)은 세종특별자치시 금남면 영곡리 소재 '영곡1리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 기호(4~6)은 '원봉2리마을회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 농경지, 주거나지, 그리고 자연림 등으로 형성된 전형적인 도농 복합 지역입니다. 세종시 외곽의 자연 친화적인 입지이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(1, 2)는 현황 도로인 기호(3)에 접하며, 기호(4, 5)는 현황 도로인 기호(6)에 접하는 등 도로 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 지분 관계

본건은 토지일부지분매각이므로, 낙찰자는 해당 토지에 대한 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 다수의 소유자와 함께 공동 소유하는 형태가 되므로, 향후 토지의 처분이나 이용에 있어서 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 지분율(162198.99)의 정확한 의미를 확인하고 공유물분할청구 등을 염두에 둔 전략적 접근이 필요합니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

가장 큰 특이사항은 목록1에 대한 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다. 농취증 미제출 시 매수보증금을 몰수당하므로, 입찰 전 관할 농지위원회에 사전 문의하여 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 채무자와 소유자가 상이한 점도 참고할 필요가 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 토지 이용 및 개발 제한

본건 토지 전체가 보전관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 있습니다. 특히 성장관리계획구역은 세종시의 계획적인 개발을 위한 구역으로, 향후 개발압력이 존재할 가능성이 있습니다. 또한, 전체 토지가 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 축사 관련 용도로는 이용이 불가합니다. 기호(2~6)은 준보전산지에도 해당합니다.

4.2. 생활 환경

주변에 마을회관이 위치하여 기본적인 주거 생활권이 형성되어 있으나, 상업 시설보다는 농경지와 주택이 혼재된 형태입니다. 인근 대전광역시와의 접근성 및 세종시 생활권의 혜택을 간접적으로 누릴 수 있는 외곽 입지입니다. 인근에 산업단지나 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 공유자 간의 관계 및 협의 난이도에 따라 투자금 회수 기간이 길어지거나 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 출구 전략(Exit Plan)을 사전에 명확히 수립해야 합니다.

5.2. 현황과 공부의 불일치

기호(4, 5)는 임야이나 현황은 '주거나지', 기호(6)은 임야이나 현황은 '도로'인 등 공부(지적공부)와 현황이 상이합니다. 이는 향후 지목 변경이나 건축 허가 시 복잡한 행정 절차 및 비용을 유발할 수 있습니다.

5.3. 농취증 제출 및 이용 제한

목록1에 대한 농취증 제출 의무는 기한 내에 이행하지 못할 경우 보증금을 잃게 되는 치명적인 리스크입니다. 또한, 성장관리계획구역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어, 개발 행위에 대한 제한을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 금남면 외곽에 위치하며, 다양한 현황(묵전, 묘목, 도로, 주거나지)을 가진 복합적인 토지 지분 매각 물건입니다. 보전관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 있어 중장기적 개발 잠재력은 있으나, 토지 지분 매각이라는 근본적인 한계와 농취증 제출 의무, 그리고 현황과 공부의 불일치 등의 복잡한 권리 및 이용 관계가 얽혀 있는 난이도 '상'의 물건입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지: 세종특별자치시의 도시 성장축에 인접한 금남면 소재이며, 특히 성장관리계획구역에 포함되어 장기적인 토지 가치 상승 여력이 존재합니다.

7.2. 잠재적 이용 가치: 토목공사가 완료된 '주거나지' 현황 필지(기호 4, 5)가 포함되어 있어, 향후 용도 변경 및 개발 가능성에 따라 지분 가치가 상승할 수 있습니다.

7.3. 경매 전략: 지분 매각의 특성상 낮은 유찰률이 예상되므로, 지분 매입 경험이 있는 전문 투자자가 공유물분할청구 소송 등 출구 전략을 명확히 세우고 저가에 매입할 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계