나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1311 [3] 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2023.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 공주시 신관동 소재 "신관동 행정복지센터" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제109호 외 2개호로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등

-창호 : 샷시마감 등임.

이용상태

기호(1-3) 일반건축물대장상 상점으로서 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 유사 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복6차선 포장도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역(2021-08-02)이며

638-3,4,5 소로2류(폭 8m-10m)(접합),

638-16,17,21 자연경관지구, 대로2류(폭 30m-35m)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

경계벽 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 공주지원 2023타경1311 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층 111호

* 용도: 근린상가 (판매시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 건물 구조: 일반철골구조, 스라브 지붕

* 외벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 등

* 창호: 샷시마감 등

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 18.30㎡ (약 5.54평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 기타 기본 정보

* 감정가: 60,900,000원

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 경계벽 없음

* 임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* "신관동 행정복지센터" 북동측 인근에 소재하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

* 북서측으로 왕복 6차선 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 하수처리구역

* 중점경관관리구역

* 소로2류 (폭 8m-10m) 접합 (638-3,4,5)

* 자연경관지구

* 대로2류 (폭 30m-35m) 접합 (638-16,17,21)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 강평순 (2004-12-15)

* 소유권이전 (공매): 하청숙 (2016-08-30)

* 근저당권: 광석농업협동조합 (2016-08-30, 143,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 광석농업협동조합 (2023-11-10, 105,072,684원) - 말소

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 사항 없음 (제공된 정보 기준)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 공주시 신관동은 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 주변에는 식당, 노래연습장, 세탁소 등 생활 편의 시설이 있으며, 공주종합버스터미널 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

* 코로나19 팬데믹 이후 지역 상권 매출이 감소하는 경향을 보였으나, 점차 완화되는 추세입니다.

* 공주시 전체적으로는 음식점 수가 424개에 달하는 등 외식업 비중이 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에는 신관동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 시내버스 이용이 가능합니다.

* 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계벽이 없어 상가로서의 독립적인 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 채무 관련 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공실 상태로 현재 임대 수익이 발생하지 않고 있습니다.

* 신관동 지역은 과거 오래된 터미널 부지가 주상복합 개발 예정이었으나, 현실은 교착 상태에 있다는 보도가 있습니다. 이는 지역 개발 전망에 영향을 줄 수 있습니다.

* 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 공공하수처리시설을 공원으로 조성한 사례(신관 맑은물 공원)가 있어, 해당 시설의 위치에 따라 간접적인 영향 가능성을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 신관동에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 토지 및 건물 면적이 작지만, 상업용 건부지로 이용 중이며 다양한 용도로 활용 가능한 점은 긍정적입니다. 다만, 경계벽이 없고 임대 관계가 미상인 점, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 현재 공실 상태이므로 임대 수익 확보를 위한 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신관동 지역은 행정복지센터, 터미널 인근으로 배후수요가 잠재되어 있습니다.

* 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 일반건축물대장상 상점 용도 외에 제1종, 제2종 근린생활시설로도 활용 가능하여 용도 전환을 통한 부가가치 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 60,900,000원(감정가)을 기준으로, 현장 조사, 유사 물건 시세, 상권 분석 결과, 명도 난이도, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 인수되는 부담은 없습니다. 현재는 공실 상태이므로, 빠른 임대차 계약 체결을 통한 수익 실현 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가는 권리관계, 현황 조사, 주변 시세 등을 면밀히 분석한 후 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.