나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1311 [2] 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2023.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 공주시 신관동 소재 "신관동 행정복지센터" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제109호 외 2개호로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등

-창호 : 샷시마감 등임.

이용상태

기호(1-3) 일반건축물대장상 상점으로서 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 유사 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복6차선 포장도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역(2021-08-02)이며

638-3,4,5 소로2류(폭 8m-10m)(접합),

638-16,17,21 자연경관지구, 대로2류(폭 30m-35m)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

경계벽 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 공주지원 2023타경1311 (2)

소재지: 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층110호

건물명: 동양프라자

용도: 근린상가

1.2. 매각 정보

감정가: 55,300,000원

토지면적: 16.19㎡ (약 4.90평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.39㎡ (약 5.26평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.3. 토지 이용계획

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 소로2류(폭 8m-10m), 자연경관지구, 대로2류(폭 30m-35m)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

충청남도 공주시 신관동 소재 "신관동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로는 왕복 6차선 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 8월 30일 접수된 광석농업협동조합의 근저당권 (143,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 환경

주요 용도는 근린생활시설(판매시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설)로 파악됩니다. 주변이 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있어 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 현재 상태

감정평가요약에 따르면 본건은 현재 공실 상태인 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 "신관동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 공주대학교, 공주IC, 공산성, 무령왕릉 등 주요 관광지 및 공주대학교, 공주IC와의 접근성이 양호합니다. 또한, 다양한 식당과 카페들이 밀집해 있어 이용이 편리할 것으로 보입니다. 공주신관공원, 공산성, 왕도심 일원이 마을 관광지로 조성되어 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 공공하수처리시설이 공원으로 조성된 '신관 맑은물 공원'이 존재합니다. 이 공원은 시민들의 휴식 공간으로 활용되고 있으며, 박찬호 야구장, 놀이터, 산책로 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조적 특이사항

경계벽이 없는 특이사항이 있습니다 [물건명세서 참고사항, 주의사항]. 이는 공간 활용에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상이며 현재 공실 상태입니다. 향후 임대 시 공실 위험 관리 및 임대 수익률에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

6.3. 토지 이용계획 규제

준주거지역 내에 위치하지만, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 자연경관지구 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 존재하여, 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 신관동에 위치한 동양프라자 내 근린상가 소유권입니다. 소규모 면적의 상가로, 신관동 행정복지센터 인근에 자리 잡고 있습니다. 현재 공실 상태이며 경계벽이 없는 특이사항이 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다. 인접 도로망은 양호하나, 지역 상권 활성화 정도 및 공실 해소 방안에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소규모 투자 가치

16. 19㎡의 토지와 17.39㎡의 건물 면적은 소규모 투자처로서 초기 자본 부담을 낮출 수 있는 장점이 있습니다.

8.2. 입지적 장점

신관동 행정복지센터 인근에 위치하며, 공주대학교, 공주IC 등과의 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설과 관광지가 있어 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 상권 잠재력

주위 환경이 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있어 상권 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 55,300,000원에서 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다. 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.